Acquisto appartamento e intestazione nuda proprietà ai figli

Ho solo due figli nati dal mio primo matrimonio: sette anni fa mi sono risposata civilmente in regime di Separazione di Beni con un altro uomo.

Per sei anni ho convissuto con il mio attuale marito, ma da circa 6 mesi siamo separati anche se solo di fatto, e, per il momento, data la nostra età (65-53 anni) la cosa ci va bene così e non abbiamo intenzione di formalizzare la separazione per vie legali.

Nel frattempo io ho alienato la mia prima casa e adesso, dovendo andare ad abitare per conto mio, vista anche la possibilità di contrarre ancora un mutuo ventennale, ho deciso di comprare un'altro appartamento.

I miei figli sono ambedue maggiorenni e mio figlio insiste per avere iscritta la Nuda proprietà a loro favore, in quanto teme che in futuro il mio attuale marito possa rivendicare qualche diritto sull'immobile che sto per acquistare.

Io mi pongo diverse domande che non riesco a risolvere:

  1. Può la Banca concedermi un mutuo ipotecario con la nuda proprietà intestata ai figli anche se i miei figli di 22 e 20 anni non percepiscono ancora un reddito? (sono entrambe studenti)
  2. Se risulto solo intestataria del mutuo e dell'usufrutto dell'appartamento avrò diritto alla detrazione Irpef sugli interessi passivi del mutuo?
  3. Visto che con mio marito siamo rimasti in buoni rapporti, non sarebbe meglio richiedergli una rinuncia preventiva all'eredità, nel caso di mia premorienza e intestarmi l'intera proprietà dell'immobile, in modo che, in caso di mia morte la successione ereditaria vada solo ai miei figli?

Per aver diritto alla detrazione degli interessi passivi del mutuo bisogna essere almeno comproprietario (anche per una quota minima) dell'immobile acquistato (ed adibito ad abitazione principale) oltre che cointestatario del mutuo.

Il trasferimento della nuda proprietà ai due figli studenti potrebbe avvenire, eventualmente, solo in un momento successivo alla stipula del contratto di mutuo fra lei e la banca ed all'acquisto dell'immobile; comunque, la banca non darebbe il proprio consenso ad un accollo liberatorio dopo il trasferimento della nuda proprietà (specie nell'ipotesi in cui i nudi proprietari siano sprovvisti di reddito). Per quanto detto sopra, in un simile scenario, nessuno dei soggetti coinvolti avrebbe diritto alla detrazione degli interessi passivi: il nudo proprietario in quanto non intestatario del mutuo e l'usufruttuario perché non dispone di un titolo di proprietà.

Il coniuge superstite, in caso di premorienza dell'altro, ha diritto alla quota di eredità: un atto di rinuncia sarebbe contro legge e non avrebbe alcun valore. Peraltro, il trasferimento della nuda proprietà ai figli di primo letto si configura come donazione che potrebbe essere impugnata dal coniuge superstite con un'azione di riduzione finalizzata a reintegrare la quota di legittima che gli spetta.

In pratica, per riservare l'eredità ai soli figli di primo letto, dovrebbe divorziare dal suo secondo marito prima di acquistare il nuovo immobile.

19 giugno 2015 · Stefano Iambrenghi

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