locazioni
Immobile con nudo proprietario ed usufruttuario – il conduttore a chi deve pagare il canone di locazione?
Il rapporto che nasce dal contratto di locazione e che si instaura tra locatore e conduttore ha natura personale, di modo che chiunque abbia la disponibilità di fatto del bene, in base a titolo non contrario a norme di ordine pubblico, può validamente concederlo in locazione. Pertanto, la legittimazione a stipulare il contratto di locazione per un immobile oggetto di usufrutto è configurabile anche in capo al nudo proprietario del bene, con la conseguenza che, per l'adempimento dei canoni, il conduttore non può contestarne la legittimazione, adducendo l'esistenza della posizione dell'usufruttuario. In generale, allorquando venga stipulato un contratto locativo e la posizione di locatore sia in contitolarità fra una pluralità di soggetti, i diritti nascenti dal contratto verso il conduttore e, quindi, quello di pretendere il pagamento del canone e di attivarsi all'uopo anche giudizialmente, sono da ritenere esercitabili tanto congiuntamente dai co-locatori, quanto dal singolo o da alcuni dei [ ... leggi tutto » ]
Contratti di affitto » tutti i rischi e le conseguenze di una locazione non registrata (in nero)
Contratti di affitto » Tutti i rischi e le conseguenze di una locazione non registrata (in nero) Parliamo di contratti di locazione: quali sono i rischi e le conseguenze a cui vanno incontro, sia locatore che locatario, nel caso di un affitto non registrato? Il contratto di locazione va registrato? Molti si pongono la domanda su cosa avvenga in caso di mancata registrazione di un contratto di locazione (o affitto immobiliare), dal punto di vista civilistico e fiscale evidenziando le sanzioni a cui sarete soggetti ed eventuali ulteriori rischi a carico del proprietario e dell'inquilino. Senza dubbio l'introduzione dell'opzione sulla cedolare secca ha dato dei risultati interessanti in merito agli affitti in nero. Tuttavia i risultati realizzati non sono stati in linea con quelli attesi. In grandi linee, comunque, l'affittuario non può essere sfrattato se non paga il canone oppure può chiedere la restituzione dei soldi pagati durante l'uso della [ ... leggi tutto » ]
Pignoramento dei canoni di locazione – il conduttore può comunque recedere dal contratto
L'articolo 2917 del codice civile dispone che, se oggetto del pignoramento è un credito, l'estinzione di esso per cause verificatesi in epoca successiva al pignoramento non ha effetto in pregiudizio del creditore pignorante e dei creditori che intervengono nell'esecuzione. La domanda che ci si pone è la seguente: qualora oggetto del pignoramento siano i canoni di locazione dovuti dal conduttore, terzo pignorato, al debitore proprietario dell'immobile, può il conduttore sciogliersi dal vincolo contrattuale, nel rispetto delle clausole in esso contenute? Alla domanda hanno risposto positivamente i giudici della Corte di cassazione con l'ordinanza 20952/16, argomentando che la norma, di cui all'articolo 2917 del codice civile, è esclusivamente finalizzata a disciplinare il regime di opponibilità al creditore pignorante dei fatti estintivi della obbligazione e fissa la regola della non opponibilità al pignoramento degli eventi successivi estintivi del credito, al fine di evitare atti dispositivi successivi da parte del debitore volti a [ ... leggi tutto » ]
Canone di locazione – va sempre versato anche nel caso in cui si verifichi una riduzione o una diminuzione nel godimento del bene locato
Non é rinvenibile. nel nostro ordinamento, un potere di autotutela del credito da parte del conduttore che, a fronte dell'inadempimento del locatore, decida di non corrispondere i canoni dovuti. In altri termini, al conduttore non é consentito di astenersi dal versare il canone, ovvero di ridurlo unilateralmente, nel caso in cui si verifichi una riduzione o una diminuzione nel godimento del bene, e ciò anche quando si assume che tale evento sia ricollegabile al fatto del locatore. La sospensione totale o parziale dell'adempimento dell'obbligazione del conduttore é, difatti, legittima soltanto qualora venga completamente a mancare la controprestazione da parte del locatore, costituendo altrimenti un'alterazione del rapporto contrattuale che determina uno squilibrio tra le prestazioni delle parti. Si tratta di quanto stabilito dai giudici della suprema Corte di cassazione nell'ambito della sentenza 18987/2016. [ ... leggi tutto » ]
Nullità della pattuizione occulta finalizzata a determinare un importo del canone di locazione superiore a quello risultante dal contratto scritto e registrato
Com'è noto, è nulla ogni pattuizione volta a determinare un importo del canone di locazione ad uso abitativo superiore a quello risultante dal contratto scritto e registrato. E' fatto carico al locatore di provvedere alla registrazione nel termine perentorio di trenta giorni, dandone documentata comunicazione, nei successivi sessanta giorni, al conduttore ed all'amministratore del condominio, anche ai fini dell'ottemperanza agli obblighi di tenuta dell'anagrafe condominiale. La nullità sanziona esclusivamente il patto occulto di maggiorazione del canone, oggetto di un procedimento simulatorio, mentre resta valido il contratto registrato e resta dovuto il canone apparente; il patto occulto, in quanto nullo, non è sanato da una eventuale registrazione tardiva. In pratica, va confermata la validità dell'unico contratto registrato, in ragione dell'invalidità della convenzione del canone maggiore e la condanna del locatore alla restituzione, a titolo di indebito, dei maggiori canoni percepiti, rispetto all'importo dovuto dal conduttore in esecuzione dell'unico contratto registrato. Sono [ ... leggi tutto » ]