Donazione o alienazione di immobile per debiti fiscali in vista all'orizzonte

A seguito del decesso di mio padre avvenuto circa 10 anni addietro, sono proprietario di quote ideali di fabbricati e terreni che appartenevano a mio padre, mentre gli altri eredi sono mia madre e mia sorella.

Siccome forse ultimamente potrei avere qualche problemino fiscale per tasse non totalmente pagate l'Agenzia delle entrate, per la mia attività professionale, e vorrei tutelare questi immobili sopratutto per evitare che mettano un ipoteca su di essi la quale possa creare problemi anche agli altri coeredi, miei familiari.

Quindi chiedevo se sarebbe fattibile al fine di tutelare questi beni che comunque sono abbastanza modesti, avrei pensato queste due strade da percorrere :

1. vendere, e trasferire la mia quota ad un soggetto persona fisica, oppure a una società,

o in alternativa:

2. Fare una donazione ad uno dei miei eredi, (mia madre o mia sorella) e per tutelarmi che i beni in futuro ritornino al sottoscritto, magari vorrei fare firmare al beneficiario coerede, (che accetta la donazione) un contratto dove mi concede in affitto gli immobili per un periodo di tempo " il massimo ammissibile", in modo tale da rimanere di fatto il proprietario, oppure mi potrei fare firmare una procura notarile irrevocabile alla vendita, in modo tale che in futuro solo il sottoscritto possa disporre della vendita di tale beni? O se eventualmente esiste altra alternativa possibile.

Sia l'alienazione che la donazione delle quote di proprietà immobiliari vanno bene, nella consapevolezza, tuttavia, che, entro un quinquennio dalla data di perfezionamento dei relativi atti notarili, Agenzia delle Entrate Riscossione può comunque pignorare tali quote e avviare azione esecutiva di espropriazione, e, rispettando determinati requisiti, neppure dovendo preliminarmente esperire azione revocatoria degli atti dispositivi del debitore ai sensi dell'articolo 2901 del codice civile. Si tratta, cioè, di una misura che va oculatamente pianificata per tempo, prima che il debito prenda forma e comunque prima che il fisco avvii la riscossione coattiva della pretesa con la notifica di un avviso di accertamento.

Se poi emergono atti di simulazione dell'alienazione o della donazione, i contratti relativi perdono efficacia e il creditore potrebbe essere autorizzato ad agire come se la vendita o la donazione delle quote di proprietà non fossero mai avvenute. Insomma, gli accordi scritti per garantire una delle parti nella simulazione di alienazione o donazione vanno evitati: per esperienza professionale, talvolta, sono stati proprio i dissidi fra i contraenti (che non possono mai escludersi) a facilitare l'azione esecutiva del creditore.

Il diritto di abitazione per il cedente/donante inserito nel contratto di alienazione/donazione delle quote di proprietà immobiliare sarebbe perfetto: peccato però che una siffatta soluzione non garantirebbe gli altri contraenti.

1 novembre 2018 · Marzia Ciunfrini

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