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Integrazione al contratto di affitto per locali commerciali registrato presso Agenzia delle Entrate (AdE) – Rivalutazione ISTAT

Un contratto di affitto registrato si può modificare cancellando il precedente oppure integrando quello esistente con una scrittura privata autenticata

Il giorno 03-06-2014 La Ditta Alfa srl ha dato in locazione commerciale, per € 18 mila l’anno (€ 1500 al mese) rivalutabili, ogni 1 giugno di ogni anno, al 75% ISTAT, un locale alla Ditta Beta srl.
Alfa srl = Locatore
Beta srl = Conduttore
Contratto TAH14

Il giorno 01/06/2022 Il Canone rivalutato è di € 21.600,00 l’anno (€ 1800,00 al mese)

Il primo dicembre 2022 (dopo 6 mesi), in previsione di alcune grandi operazioni societarie, il Conduttore chiede al Locatore, che accetta, di cessare il contratto in essere e contestualmente ricominciare, allo stesso prezzo maturato un altro contratto sempre di anni 6 + 6
30-11-2022 Cessazione Contratto TAH14
01-12-2022 Inizio nuovo contratto TAH22 a € 21.600,00 l’anno (€ 1800,00 al mese)

Sul Contratto TAH22, dove si parla di cauzione, si riprende la cauzione versata nel TAH2014 e la si riporta sul nuovo contratto, senza movimenti di denaro e, si dichiara espressamente che il vecchio contratto TAH2014 è “SOSTITUITO DAL PRESENTE”

La Ditta Alfa srl ha fatturato anche per i mesi da 06 a 11 del 2023 lo stesso importo € 1800.

Ora sorge il dubbio che, visto che c’è la scritta “Sostituito dal presente” si potrebbe addurre qualche continuità tra i due contratti e pretendere la rivalutazione ISTAT dal 01-06-2023 che, per via degli eventi intercorsi, è abbastanza alta e, ironia della sorte, il 01-12-2023 è notevolmente diminuita.

Visto che si parla di “Sostituito dal presente” si potrebbe integrare la rivalutazione dal 01-06-2022 al 01-12-2022 (sei mesi) per tutti i mesi dal 01-12-2022 al 01-11-2023 (12 mesi) e il 01-12-2023 si applica la rivalutazione normale.

Oppure Il 01-12-2023, invece del dato di oggi, si prende a riferimento il valore del 01-06-2023 (Data di rivalutazione del vecchio contratto TAH2014)

Per rendere efficaci le reali volontà delle parti si potrebbe integrare il contratto TAH22 con una scrittura privata eventualmente autenticata dal notaio che va comunque registrata all’Agenzia delle Entrate, con la quale si rinegozia il canone di affitto retroattivamente da gennaio 2023 (applicando la rivalutazione ISTAT al 75% da giugno 2022 a dicembre 2022), con l’intesa che, in futuro, il 75% dell’adeguamento ISTAT si applicherà annualmente a decorrere da gennaio 2024.

Naturalmente, una tale operazione comporterà una ulteriore liquidazione delle imposte in aumento per la società locatrice (ALFA) e in diminuzione per la società conduttrice (BETA).

Per evitare i problemi fiscali legati alla integrazione contrattuale si potrebbe procedere integrando il contratto TAH22 con una scrittura privata eventualmente autenticata dal notaio che va comunque registrata all’Agenzia delle Entrate, con la quale si rinegozia il canone di affitto retroattivamente da gennaio 2024 (applicando la rivalutazione ISTAT al 75% da giugno 2022 a dicembre 2023), con l’intesa che, in futuro, il 75% dell’adeguamento ISTAT si applicherà annualmente a decorrere da gennaio 2025.

Il risvolto della medaglia è che si perderebbero comunque gli adeguamenti ISTAT nel 2023.

12 Febbraio 2024 · Piero Ciottoli

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