nozioni di base su mutui affitti e leasing
Mutuo ipotecario – può essere finalizzato all’estinzione di debiti pregressi
La giurisprudenza di legittimità ha precisato come l'erogazione di un mutuo ipotecario non destinato a creare un'effettiva disponibilità nel mutuatario, già debitore in virtù di un rapporto obbligatorio non assistito da garanzia reale, non integra necessariamente le fattispecie della simulazione del mutuo (con dissimulazione della concessione di una garanzia per debito preesistente) o della novazione (con la sostituzione del preesistente debito chirografario con un debito garantito), potendo anche integrare una fattispecie di "procedimento negoziale indiretto", nel cui ambito il mutuo ipotecario viene erogato realmente e viene utilizzato per l'estinzione di un precedente debito chirografario. Dunque nel mutuo fondiario, il finanziamento dietro garanzia ipotecaria ben può essere finalizzato allo scopo soggettivo che le parti si prefiggono che può essere anche quello di utilizzo della somma per sanare debiti pregressi verso la banca, non per ciò solo può predicarsene l'illiceità. Questo il parere, messo nero su bianco nel decreto 6/15, dei giudici [ ... leggi tutto » ]
Le banche non possono concedere mutui ipotecari per un importo superiore al reale valore dell’immobile oggetto di compravendita
Secondo quanto disposto dal Testo unico sulle leggi in materia bancaria e creditizia, le banche non possono concedere mutui ipotecari per un importo superiore al reale valore dell'immobile oggetto di compravendita. L'ammontare massimo dei finanziamenti di credito fondiario non può superare l'80% del valore del bene ipotecato. Tale valore può essere aumentato fino al 100% solo se vengono prestate garanzie integrative rappresentate da fideiussioni bancarie e assicurative o da altre idonee garanzie. Infatti, è logico che un bene non può costituire garanzia al di là del proprio valore. Pertanto se è perfettamente concepibile che un finanziamento possa essere chiesto oltre che per l'acquisto di un immobile, anche per le ulteriori spese, che siano per l'acquisto, la ristrutturazione o altro, certamente a fronte del finanziamento dovranno esservi ulteriori garanzie. L'eventuale sforamento nell'erogazione di un mutuo bancario del valore reale dell'immobile non comporta la nullità del contratto. Le norme vigenti, infatti, non [ ... leggi tutto » ]
Non tocca al notaio eccepire che il prezzo di acquisto dell’immobile è inferiore all’importo del mutuo erogato
È noto che le banche solitamente concedono i mutui dopo aver compiuto una attività istruttoria che comporta la stima del bene sul quale viene iscritta ipoteca. La circostanza, che nell'atto di compravendita il valore del bene venga indicato come notevolmente inferiore alla somma erogata a titolo di mutuo, impone al notaio l'obbligo di richiamare l'attenzione della banca sulla possibile erroneità della stima eventualmente effettuata da un suo fiduciario e renderla edotta della conseguente possibile difficoltà di soddisfarsi, in caso di inadempimento del mutuatario, sull'immobile ipotecato il cui valore poteva essere inferiore a quello ritenuto congruo dalla banca stessa? Al quesito hanno risposto i giudici della Corte di cassazione (sentenza 11615/15) osservando che il dovere o del notaio non può spingersi fino al punto da sindacare il fatto che l'importo del finanziamento è superiore al prezzo della vendita, quando le banche conoscono il prezzo e la stima del bene effettuata eventualmente [ ... leggi tutto » ]
Omesso o ritardato versamento delle rate e risoluzione del contratto di mutuo
Com'è noto, la banca può invocare come causa di risoluzione del contratto il ritardato pagamento quando lo stesso si sia verificato almeno sette volte, anche non consecutive. A tal fine costituisce ritardato pagamento quello effettuato tra il trentesimo e il centottantesimo giorno dalla scadenza della rata. La risoluzione del contratto comporta la decadenza del beneficio del termine (DBT) e la contestuale richiesta del rimborso del capitale residuo in un'unica soluzione. La risoluzione dei contratto del mutuo ipotecario conseguente alla comunicazione di decadenza del beneficio del termine ed alla notifica dell'atto di precetto obbliga, pertanto, il mutuatario al pagamento integrale delle rate già scadute e alla immediata restituzione della quota di capitale ancora dovuta. Inoltre, sul credito così determinato, vanno corrisposti al creditore gli interessi di mora ad un tasso corrispondente a quello contrattualmente pattuito, se superiore al tasso legale. Questa la decisione dei giudici della Corte di cassazione nella sentenza [ ... leggi tutto » ]
Polizza assicurativa associata al mutuo garantito da ipoteca – deve essere rapportata al costo di ricostruzione e non al valore commerciale dell’immobile
Com'è noto, contestualmente alla stipula del contratto di mutuo garantito da ipoteca, al mutuatario viene fatta sottoscrivere un'assicurazione, di cui la banca risulta beneficiaria, a copertura del rischio legato a taluni eventi che impediscano la restituzione o il recupero delle somme erogate. L'importo necessario per la copertura assicurativa, tuttavia, deve essere riferito al costo medio di ricostruzione dell'immobile e non al valore commerciale dello stesso. Del resto, la ratio sottesa alle vigenti previsioni normative, è chiaramente volta al contenimento delle spese assicurative accessorie ai contratti di prestito. In tale ottica, il costo preteso dalla banca per la stipula della polizza associata al mutuo garantito da ipoteca, in base al valore commerciale dell'immobile, è più esoso del necessario. Pertanto, gli oneri necessari alla stipula della polizza assicurativa avente come massimale il valore commerciale anziché il costo per la ristrutturazione dell'immobile ipotecato, risultano ingiustamente addebitati al cliente e gli vanno restituiti per [ ... leggi tutto » ]