Immobile locato - Chi ha diritto a percepire la pigione: il nudo proprietario o l'usufruttuario?

Da una verifica catastale, ho scoperto che (a mia insaputa), mia madre ha donato a mio fratello un immobile adibito ad attività commerciale (negozio) in cui, mia madre e mio fratello risultano rispettivamente usufruttuaria, e proprietario. Questo immobile commerciale é stato affittato a terzi, dai quali percepiscono un affitto mensile di 1200 euro. La mia domanda é la seguente: per legge chi ha diritto a percepire l'affitto mensile mia madre o mio fratello? Ed eventualmente, in una mia futura azione di riduzione giudiziaria patrimoniale ho diritto ad ottenere una parte di queste somme che stanno percependo?

L'usufruttuario di un bene ha il diritto di percepire i frutti di quel bene: ne discende che sua madre risulta (anche ai fini fiscali) titolare dei canoni di locazione corrisposti da chi conduce l'attività commerciale del negozio.

In una futura eventuale contesa ereditaria, con l'azione di riduzione delle donazioni effettuate in vita da sua madre da lei proposta, e in assenza di testamento, verrà calcolato il valore del bene (inevitabilmente riunito all'usufrutto) al momento della successione: tale valore verrà ripartito in parti uguali fra gli eredi legittimi.

Pertanto, se suo fratello sceglierà di restare proprietario del bene (riunito con l'usufrutto) di cui aveva ricevuto in donazione la nuda proprietà, e ipotizzando che gli eredi legittimi siano solo due, egli dovrà corrisponderle la metà del valore dell'immobile alla data della successione (detratte le spese di manutenzione dell'immobile eventualmente sostenute).

Se invece gli eredi legittimi fossero tre, a suo fratello toccherà sborsare i due terzi del valore dell'immobile (e a lei spetterebbe un terzo).

Per quel che riguarda i canoni di locazione percepiti in vita da sua madre con l'usufrutto, al momento della dipartita lei potrà rivendicare la quota di legittima del saldo complessivo rivenuto sui conti correnti intestati alla defunta.

28 novembre 2017 · Annapaola Ferri

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