Ipoteca su nuda proprietà e ipoteca su usufrutto – Cosa accade in caso di espropriazione forzata dell’immobile?

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La banca concede il mutuo per l’acquisto di un immobile di nuda proprietà (valore acquisto 80 mila euro, valore immobile 140 mila euro) senza chiedere all’usufruttuario di essere terzo datore di ipoteca.

Può quindi la banca mettere come ipoteca la nuda proprietà e non l’intera proprietà?

Evidentemente il creditore si ritiene garantito dalla sola ipoteca sulla nuda proprietà e non valuta utile estenderla all’eventuale usufrutto. Peraltro, l’ipoteca sull’usufrutto si estinguerebbe con la morte dell’usufruttuario, mentre l’ipoteca sulla nuda proprietà si estingue solo con l’estinzione dell’obbligazione.

Inoltre, in caso di omesso pagamento delle rate di rimborso del mutuo garantito da ipoteca sulla nuda proprietà dell’immobile acquistato, l’immobile può essere espropriato e l’usufruttuario (non debitore con diritto trascritto prima dell’insorgenza del credito) compensato con il valore dell’usufrutto calcolato al momento dell’espropriazione.

Nel caso specifico riportato, se, da un lato, l’esistenza di usufrutto non garantito da ipoteca potrebbe far perdere al creditore una parte del ricavato (quanto dovuto all’usufruttuario non debitore), la differenza fra importo richiesto per l’acquisto e valore commerciale dell’immobile assicura al creditore la capienza, nel ricavato di una eventuale vendita coattiva al netto del ristoro dovuto all’usufruttuario, dell’importo concesso a prestito.

25 Marzo 2018 · Ludmilla Karadzic

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