DOMANDA
Per un debito verso una finanziaria mi è stata messa un ipoteca di 1/9 su valore di un immobile: ora ho la possibilità di venderlo, ma devo saldare l’importo dell’ipoteca per poterla togliere e
La finanziaria non risponde ai continui solleciti per chiedere un incontro per poter saldare il debito.
Non so per quale motivo non rispondano alla richiesta dato che dovrebbero incassare qualche migliaia di euro.
C’è una procedura particolare da intraprendere per fare in modo di costringerli a rispondere e a completare l’operazione?
RISPOSTA
Quello che si può fare è convocare con raccomandata AR il creditore ipotecario, diffidarlo dal continuare a non adempiere alla richiesta di rimborso del credito effettivo da lui vantato e, qualora persistesse nel silenzio, convincere il compratore ad acquistare l’immobile insieme all’ipoteca, praticandogli uno sconto pari al credito residuo – se accertabile in base a ingiunzioni del creditore, comprensivo, ovviamente, di interessi ulteriori e spese legali sostenute fino a quel momento – o ad almeno 1/9 del valore della transazione concordata (il valore dell’iniziale iscrizione ipotecaria): naturalmente, per evitare futuri ripensamenti e/o azioni legali di risarcimento danni da parte del compratore, il notaio chiamato ad effettuare il rogito dovrà mettere nero su bianco, nell’atto di trasferimento di proprietà, che l’acquirente è consapevole dell’esistenza dei una ipoteca sull’immobile da acquistare.
Il compratore potrà essere tranquillizzato circa il fatto che, nel caso in cui il creditore avviasse azione legale finalizzata ad espropriazione immobiliare, egli potrebbe avvalersi della conversione del pignoramento con i soldi risparmiati sul valore d’acquisto concordato per la casa non gravata da ipoteca ai sensi dell’articolo 495 del codice di procedura civile.
L’articolo 495 del codice di procedura civile, infatti, dispone che, prima che sia disposta la vendita o anche l’assegnazione dell’immobile all’aggiudicatario della procedura concorsuale, il debitore può chiedere di sostituire alle cose o ai crediti pignorati una somma di denaro pari, oltre alle spese di esecuzione, all’importo dovuto al creditore pignorante, comprensivo del capitale, degli interessi e delle spese.
Ora, nella prassi l’iscrizione ipotecaria avviene per un valore superiore di circa la metà di quello del credito garantito. Quando ad esempio l’acquirente di un immobile chiede alla banca un prestito di 100 mila euro, l’ipoteca verrà iscritta per un importo di 150 mila euro. Qualora il credito effettivo nei confronti del venditore proprietario dell’immobile ipotecato fosse di molto inferiore al valore dell’ipoteca iniziale e non si riuscisse a quantificare correttamente il residuo dovuto effettivamente sulla base di documentazione probante, la vendita dell’immobile al prezzo di mercato decurtato dell’importo della ipoteca iscritta inizialmente nei pubblici registri immobiliari (e mai ridotta) potrebbe essere molto penalizzante, in termini economici, per il venditore.
L’alternativa sarebbe quella di mettere in mora il creditore, acquisire documentazione sufficiente a stabilire il silenzio immotivato del creditore all’invito a riscuotere il credito garantito da ipoteca, attestare il fallimento della compravendita per la mancata soddisfazione dell’acquirente riguardo la possibilità di cancellare l’ipoteca e citare il creditore inadempiente per un congruo risarcimento danni. Occorre, però, il supporto di un avvocato già nella fase di raccolta delle prove che possano giustificare un risarcimento del danno patito dal debitore inadempiente proprietario dell’immobile ipotecato.
22 Marzo 2024 - Lilla De Angelis
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