Vivo con la mia famiglia in un condominio, in una zona residenziale alle porte di Milano: da qualche mese mi sto lamentando dell’eccessiva perdita d’intonaco del mio balcone.
Oltre ad essere un problema dal punto di vista estetico (è brutto e si vede la differenza dagli altri appartamenti) quando annaffio le piante perde anche acqua, andando a infastidire l’inquilino di sotto.
Ho fatto presente la questione all’assemblea, la quale ha deliberato che devo procedere alla manutenzione da solo, insomma tutto a mie spese.
Dunque, volevo chiedere, le parti esterne non sono considerate parti comuni? Non va effettuata una riparazione a spede del collettivo?
Incominciamo dicendo che gli articoli che vanno dal 1117 al 1139 del codice civile disciplinano la materia del condominio, su cui è intervenuta negli ultimi anni la legge 220/2012, che ha profondamente riformato la normativa.
L’elenco dei beni comuni, ovvero delle parti destinate all’uso da parte di tutti i condomini, è invece contenuto nell’articolo 1117 del codice civile, il quale integra il lastrico solare, il tetto, il suolo, le scale, i portoni, gli androni, i muri perimetrali ed in generale tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso della collettività.
Al contrario, La divisione delle spese condominiali è regolata dall’articolo 1123 del codice civile, nel quale è chiarito che vanno ripartite le obbligazioni condominiali pro-quota, in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno.
Insomma, il calcolo delle singole quote viene effettuato dall’amministratore a partire dalle tabelle millesimali, che frazionano le proprietà in millesimi.
Alla regola generale della ripartizione in base ai millesimi fanno eccezione le spese sostenute per lavori di manutenzione o ristrutturazione di parti che assolvono una funzione specificamente riferibile solo ad alcuni condòmini.
Tra queste ultime era prassi comune far rientrare le spese di rifacimento delle solette e dei frontalini dei balconi, che hanno lo scopo specifico di sostenere il balcone superiore e riparare quello inferiore.
Per questo motivo fino a qualche anno fa la ripartizione dei lavori relativi a tali parti veniva effettuata tra i proprietari degli immobili interessati, escludendo gli altri condomini.
Recentemente, però, su questo tema è intervenuta la Corte di Cassazione, superando questo ordinamento.
Con la sentenza 21641/2017, infatti, è stato chiarito che gli elementi esterni, quali i rivestimenti della parte frontale e di quella inferiore, e quelli decorativi di fioriere, balconi e parapetti di un condominio, svolgendo una funzione di tipo estetico rispetto all’intero edificio, del quale accrescono il pregio architettonico, costituiscono, come tali, parti comuni ai sensi dell’articolo 1117 codice civile, con la conseguenza che la spesa per la relativa riparazione ricade su tutti i condomini, in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno.
Dunque, è a questo principio che dovrà attenersi il suo amministratore condominiale per quanto riguarda la manutenzione del suo balcone.
4 Gennaio 2018 · Marzia Ciunfrini
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