Ho sottoscritto un preliminare di vendita di un appartamento, con versamento della caparra e solo dopo ho saputo che il bene era pervenuto da donazione dei genitori del venditore.
Posso esercitare il diritto di recesso e chiedere il doppio della caparra versata?
Il semplice fatto che un bene immobile provenga da donazione e possa essere teoricamente oggetto di una futura azione di riduzione per lesione di legittima esclude di per sé che esita un pericolo effettivo di rivendica (articolo 1481 del codice civile) e che il compratore possa sospendere il pagamento del terzo o pretendere la prestazione di una garanzia (Cassazione 2541/1994, 8002/2012; 8571/2919).
È innegabile che la provenienza da donazione porta con sé la possibilità che questa possa essere attaccata in futuro dai legittimari del donante, i quali, una volta ottenutane la riduzione, potrebbero pretendere la restituzione del bene donato anche nei confronti dei terzi acquirenti. Nello stesso tempo è altrettanto innegabile che la teorica instabilità insita nella provenienza non determina per sé stessa un rischio concreto e attuale che l’acquirente del donatario si veda privato dell’acquisto.
Il diritto alla legittima, infatti, si costituisce al momento della morte del donante in base al valore dei beni, relitti e donati, riferiti a quel momento.
Solo all’apertura della successione è possibile appurare se sussiste una lesione di legittima. Inoltre, l’esistenza di una lesione di legittima non comporta necessariamente il sacrificio dei donatari, nè tanto meno il sacrificio indistinto di tutti i donatari. Le donazioni infatti non sono riducibili se non dopo esaurito il valore dei beni relitti Consegue da tale sistema che: il legittimario può pretendere dai donatari solo l’eventuale differenza fra la legittima, calcolata sul relictum e sul donatum, e il valore dei beni relitti: se questi sono sufficienti i donatari sono al riparo da qualsiasi pretesa. Ancora, il legittimario non può recuperare a scapito di un donatario anteriore quanto potrebbe prendere dal donatario posteriore: se la donazione posteriore è capiente le anteriori non sono riducibili.
Concludendo, affinchè il promissario acquirente possa recedere dal contratto di compravendita sarebbe necessario dimostrare l’esistenza di un rischio concreto e attuale a carico del venditore donatario, nel senso previsto dall’articolo 1481 codice civile (pericolo di rivendica).
Tale rischio potrebbe dirsi attuale solo dopo la morte del donante, quando diviene attuale il diritto del legittimario. La valutazione della concretezza di tale rischio non potrebbe poi prescindere da una indagine sulla consistenza del patrimonio ereditario in relazione al numero e qualità dei legittimari (l’ordinamento riserva ai legittimari una quota del patrimonio del defunto non fissa, ma variabile in ragione degli aventi diritto). Si dovrebbe poi considerare a rigore anche il numero e l’ordine cronologico delle donazioni. L’indagine dovrebbe poi essere estesa alla consistenza del patrimonio del donatario e alle garanzie da questi prestate (Cass. n. 2792/1985). Infine occorrerebbe che il legittimario abbia in qualche modo fatto capire che intende agire in riduzione contro la specifica donazione costituente il titolo di provenienza e sia nelle condizioni giuridiche per farlo.
Per inciso andrebbe anche considerata la possibilità, per l’acquirente, di acquistare la casa direttamente dal donante, anziché da donatario, dopo la risoluzione notarile della donazione per mutuo consenso.
Cionondimeno, la provenienza da donazione è innegabilmente circostanza rilevante sulle condizioni di acquisto, tale da non poter essere impunemente taciuta dal venditore, così da lasciare il promissario acquirente ignaro ed invariabilmente obbligato all’acquisto. Essa, infatti, costituisce elemento relativo alla valutazione ed alla sicurezza dell’affare, rientrante nel novero delle circostanze influenti sulla conclusione dell’affare (Cassazione sentenza 32694/2019).
Pertanto, in conclusione, lei può recedere dal preliminare di acquisto, procedere giudizialmente per la risoluzione giudiziale e richiedere il doppio della caparra per inadempimento del promittente venditore.
22 Dicembre 2019 · Simone di Saintjust
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