Risoluzione preliminare per inadempimento del promissario acquirente

La somma di denaro che, all’atto della conclusione di un contratto preliminare di compravendita, l’acquirente consegna al venditore a titolo di caparra confirmatoria, assolve la funzione, in caso di successiva risoluzione del contratto per inadempimento, di preventiva liquidazione del danno per il mancato pagamento del prezzo, mentre il danno da illegittima occupazione dell’immobile, frattanto consegnato all’acquirente, discendendo da un distinto fatto illecito, costituito dal mancato rilascio del bene dopo il recesso dal contratto del venditore, legittima quest’ultimo a richiedere un autonomo risarcimento.

Ne consegue che il venditore ha diritto non solo a recedere dal contratto ed ad incamerare la caparra, ma anche ad ottenere dall’acquirente inadempiente 11 pagamento dell’indennità di occupazione dalla data di immissione dello stesso nella detenzione del bene sino al momento della restituzione, attesa l’efficacia retroattiva del recesso tra le parti.

L’acquirente di un immobile, che, immesso nel possesso all’atto della firma del preliminare, si renda inadempiente per l’obbligazione del prezzo, da versarsi prima del rogito definitivo, e provochi la risoluzione del contratto preliminare, e’ tenuto al risarcimento del danno in favore della parte venditrice, atteso che la legittimità originaria del possesso viene meno a seguito della risoluzione lasciando che l’occupazione dell’immobile si configuri come priva di titolo.

Ne consegue che tali danni, originati dal lucro cessante per il danneggiato che non ha potuto trarre frutti né dal pagamento del prezzo, né dal godimento dell’immobile, devono essere liquidati con riferimento all’intera durata dell’occupazione e, dunque, non solo a partire dalla domanda giudiziale di risoluzione contrattuale.

Questi gli insegnamenti impartiti dai giudici della Suprema Corte di cassazione con la sentenza 19403/2016.

12 Novembre 2016 · Piero Ciottoli

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Stai leggendo Risoluzione preliminare per inadempimento del promissario acquirente Autore Piero Ciottoli Articolo pubblicato il giorno 12 Novembre 2016 Ultima modifica effettuata il giorno 27 Giugno 2020 Classificato nella categoria preliminare di compravendita della casa e perfezionamento dell'acquisto Inserito nella sezione mutui per acquisto casa e affitti

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  • Anonimo 18 Ottobre 2018 at 17:15

    Ho stipulato un contratto preliminare in qualità di promittente venditore. Regolarmente trascritto. Ho ricevuto una caparra confirmatoria di 18 mila euro dal promettente acquirente. Il giorno prima del contratto preliminare ho dato il possesso della casa al promettente acquirente sottoscrivendo un’accordo con la parte acquirente che prevedeva : 1) l’obbligo delle parti di stipulare un preliminare il giorno successivo; 2) la consegna della casa il.giorno stesso della sottoscrizione dell’accordo in questione e 3) l’importo di euro 3.000 per i mobili presenti nella casa.

    Oggi, qualche giorno prima della data fissata per il rogito, il promettente acquirente si rifiuta di pagare i mobili 3 mila euro adducendo di aver speso fin troppo per la trascrizione del preliminare. Vorrebbe unono sconto di 500 euro.

    Poiché nel preliminare non si è fatto alcun riferimento all’accordo suddetto (3 punti tra cui il prezzo dei mobili), mi chiedo se il giorno del rogito, qualora il promettente acquirente si dovesse rifiutare di pagare i mobili, posso chiedere la risoluzione per inadempimento del preliminare trattenendo la caparra ed agendo per la restituzione della casa perché detenuta senza alcun titolo? Oppure se mi rifiuto di firmare il rogito divento io inadempiente?

    • Simone di Saintjust 18 Ottobre 2018 at 18:22

      Delle due la seconda: potrà, poi, con un procedimento giudiziale a parte, agire ex articolo 2702 del codice civile per esigere dal promissario acquirente, semmai, il rispetto di quanto pattuito nella scrittura privata.

      La funzione del contratto preliminare è quella di impegnare i contraenti alla futura stipula, alle condizioni e nei termini in esso convenuti, di un successivo contratto definitivo, che deve esattamente corrispondere agli elementi predeterminati in sede di compromesso (Cassazione sentenza 7273/2006).