pignoramento ed espropriazione della casa - procedura ordinaria
Vendita coattiva dell’immobile – viziata da nullità se le regole cambiano a gioco ormai iniziato
Il termine per il versamento del saldo del prezzo da parte di chi si è già reso aggiudicatario del bene espropriato va reputato perentorio e non prorogabile, per il rispetto di quelle condizioni di forma, sostanza e tempo che devono non solo essere conoscibili e chiare fin dall'avvio di quello, ma soprattutto rimanere tali e restare ferme per tutto lo sviluppo successivo e fino all'emanazione del decreto di trasferimento del bene, onde evitare il mutamento delle regole a gioco ormai iniziato ed avviato. Solo in tal modo, infatti, sono mantenute l'uguaglianza e la parità delle condizioni iniziali tra tutti i potenziali partecipanti alla gara di aggiudicazione e, quindi, l'affidamento dei potenziali partecipanti relativamente alla trasparenza, alla coerenza ed all'immutabilità delle condizioni imposte dal giudice dell'esecuzione. Eventuali modifiche delle condizioni di gara intervenute dopo l'avvio potrebbero metterne a rischio regolarità ed esito dal momento che influirebbero sulle determinazioni di ciascun potenziale [ ... leggi tutto » ]
Vizi nella vendita coattiva dell’immobile pignorato – l’esito fruttuoso non sana la nullità della procedura
L'ordinanza del giudice dell'esecuzione che fissa le modalità della vendita dell'immobile pignorato va rispettata alla lettera, visto che tali modalità, comprese quelle relative alla pubblicità, sono state ritenute indispensabili all'espletamento della vendita coattiva stessa nelle migliori condizioni possibili in relazione al contesto in cui essa avrebbe dovuto avere luogo. Ai fini di sanatoria della nullità della vendita dell'immobile pignorato non può essere richiamato l'esito fruttuoso comunque conseguito: da un lato, perché sulla procedura di vendita deve prevalere l'esigenza di trasparenza e legalità dal momento che l'unica gara corretta non è quella che comunque raggiunge un esito, ma solo quella che si svolge secondo le regole fissate, perfino, ed anche, se quell'esito poi non raggiungesse; dall'altro lato e soprattutto perché, dinanzi ad un procedimento connotato da tante variabili, non c'è alcuna possibilità di escludere che, nel rispetto delle condizioni formalmente imposte dal giudice dell'esecuzione per lo svolgimento delle operazioni di vendita, [ ... leggi tutto » ]
Immobile pignorato e venduto all’asta – il ctu risponde dei danni causati da una sottostima del bene
Dopo la vendita all'asta di un immobile oggetto di procedura esecutiva e conseguente aggiudicazione, il debitore sottoposto ad esecuzione aveva presentato ricorso al giudice delle esecuzioni lamentando che la stima dell'esperto, con cui era stato fissato il prezzo base d'asta, era viziata per difetto. Dalla successiva istruttoria era emerso che il valore reale dell'immobile pignorato e messo all'asta, tenuto conto della sua intera superficie e dell'aggiornamento della stima ai valori correnti, risultava molto superiore al prezzo di aggiudicazione e, pertanto, il giudice dell'esecuzione aveva revocato l'aggiudicazione disponendo la restituzione delle somme versate dall'acquirente e la restituzione del bene al debitore. L'acquirente chiamava in causa il consulente tecnico d'ufficio chiedendo il risarcimento danni in quanto, al fine di recepire l'importo necessario all'aggiudicazione del bene pignorato e posto in vendita all'asta, aveva alienato a prezzo vile l'immobile di cui era proprietario. Secondo i giudici di legittimità (sentenza 18313/15) che hanno esaminato il [ ... leggi tutto » ]
Pignoramento immobiliare – il termine di efficacia decorre dalla data di notifica dell’atto e non da quella di trascrizione nei registri immobiliari
Il precetto diventa inefficace, se nel termine di novanta giorni dalla sua notifica non è iniziata l'esecuzione. Perchè sia rispettato il termine di efficacia del precetto è sufficiente, quindi, che entro novanta giorni dalla notifica del precetto, venga notificato l'atto di pignoramento. Il pignoramento perde efficacia quando dal suo compimento sono trascorsi novanta giorni senza che sia stata chiesta l'assegnazione o la vendita. Il termine di efficacia (novanta giorni) del pignoramento decorre dalla data di notifica dell'atto: in pratica ciò significa che entro novanta giorni dalla notifica dell'atto di pignoramento immobiliare deve essere presentata l'istanza di vendita. Per quanto attiene il pignoramento immobiliare, lo scopo del processo di espropriazione è la vendita a terzi del bene pignorato al fine di soddisfare i diritti dei creditori procedente ed intervenuti. Per realizzare questo scopo è necessario sia che il pignoramento venga notificato al debitore, sia che esso venga trascritto. La trascrizione del [ ... leggi tutto » ]
Cosa accade quando il creditore procedente espropria un bene che non è di proprietà del debitore
Quando un terzo fa valere il suo diritto di proprietà sull'immobile e lo sottrae a colui che l'ha comprato, ad esempio in seguito ad espropriazione coattiva e vendita giudiziale all'asta (aggiudicatario), si parla di evizione. Sia chiaro che il terzo non coincide con il debitore, dal momento che, per far valere eventuali nullità della procedura di espropriazione del bene, il debitore deve attivarsi prima che la vendita stessa abbia luogo (si veda questo articolo). La legge, infatti, una volta che le vendita sia stata effettuata, privilegia l'interesse alla stabilità dell'acquisto da parte dell'aggiudicatario in buona fede, sacrificando quello del debitore; anche al fine di non scoraggiare le vendite in sede esecutiva, per la funzione che rivestono nel supporto al recupero dei crediti. Si esamina, nel seguito del post, un'altra fattispecie: quella, ad esempio, in cui risulti, successivamente, che l'immobile espropriato e venduto all'asta non appartenesse al debitore, ma, appunto, ad [ ... leggi tutto » ]