Rassegna degli articoli pubblicati a cura di Piero Ciottoli
Risoluzione del contratto di locazione per morosità del conduttore - risarcimento danni da protratta occupazione dell'immobile e risarcimento danni patrimoniali
Ai sensi dell'articolo 1591 del codice civile, il conduttore che ritarda la restituzione dell'immobile locato, dopo la risoluzione contrattuale, è tenuto a risarcire il locatore con il canone corrispettivo stabilito nel contratto fino alla riconsegna, salvo l'obbligo di risarcire il maggior danno. La norma codicistica appena citata, assicura, in altre parole, al locatore danneggiato dalla ritardata restituzione, una liquidazione automatica del danno, incentrata sulla presunzione secondo cui esso deve essere almeno pari al canone precedentemente pagato. Si tratta di presunzione assoluta, che non ammette prova contraria, se non in senso più favorevole al locatore: il conduttore in mora non può eccepire che il danno subito dal locatore è inferiore alla misura del canone, ma deve continuare a versare quest’ultimo, quale corrispettivo di una prosecuzione - non voluta dal locatore - della relazione di godimento con l'immobile locato non ancora restituito. Il canone convenuto rappresenta, quindi, solo il parametro di riferimento [ ... leggi tutto » ]
Omesso pagamento del canone di locazione - e' sempre il tribunale a decidere sul contenzioso trattandosi di una competenza per materia e non per valore
Secondo il consolidato orientamento giurisprudenziale della Suprema Corte di cassazione (sentenze 6811/2015, 2143/2006, 10300/2004 e 2471/2012), a seguito della soppressione dell'ufficio del Pretore e l'istituzione del Giudice unico di primo grado, le cause relative a rapporti di locazione di immobili urbani (unitamente a quelle di comodato e di affitto di azienda) sono devolute alla competenza del Tribunale con la stessa natura e qualificazione che avevano davanti al Pretore, cioè secondo competenza per materia (e non per valore). In particolare, alla luce di quanto espresso nella recente ordinanza 20554/2019 della Corte di cassazione, qui commentata, le cause relative ai rapporti di locazione di immobili urbano sono di competenza del Tribunale in composizione monocratica e sono disciplinate dal rito del lavoro. Né assume rilievo in senso contrario, e dunque al fine di radicare la competenza in capo al giudice di pace, la circostanza che il procedimento abbia ad oggetto non l'accertamento della [ ... leggi tutto » ]
Il preliminare di compravendita non è soggetto a revocatoria ordinaria
Il contratto preliminare di vendita di un immobile non produce effetti traslativi e, conseguentemente, non è configurabile quale atto di disposizione del patrimonio, assoggettabile all'azione revocatoria ordinaria, che può, invece, avere ad oggetto l'eventuale contratto definitivo di compravendita successivamente stipulato; pertanto, la sussistenza del presupposto dell'eventus damni per il creditore va accertata con riferimento alla stipula del contratto definitivo. Infatti, è noto cosa si intende per atto di disposizione, vale a dire un atto che segna la risoluzione del rapporto tra un bene ed il suo titolare (venditore, ad esempio) e la ricostituzione di questo rapporto in capo ad altro titolare (ad esempio, acquirente). Il contratto preliminare non opera una vicenda simile, non risolve il rapporto tra il bene ed il suo titolare, e di conseguenza non è immediata causa della vicenda successiva, la ricostituzione di quel rapporto in capo ad altro diverso soggetto. Inoltre, tra il preliminare ed il [ ... leggi tutto » ]
Terreno agricolo e mutuo ventennale a tasso zero per acquisto prima casa ai nuclei familiari con tre o più figli di cui almeno uno nato nel triennio 2019-2021
Al fine di favorire la crescita demografica, una quota del 50 per cento dei terreni a vocazione agricola, non utilizzabili per altre finalità istituzionali, di proprietà dello Stato e una quota del 50 per cento dei terreni delle regioni Abruzzo, Basilicata, Calabria, Campania, Molise, Puglia, Sardegna e Sicilia oggetto di rimboschimento artificiale o in cui sono insediate formazioni arbustive ed arboree nei quali non siano stati attuati interventi di taglio o diradamento negli ultimi quindici anni sono concesse gratuitamente, per un periodo non inferiore a venti anni, ai nuclei familiari con tre o più figli, almeno uno dei quali sia nato negli anni 2019, 2020 e 2021, ovvero a società costituite da giovani imprenditori agricoli che riservano ai predetti nuclei familiari una quota societaria almeno pari al 30 per cento. Ai nuclei familiari che accedono alle misure descritte nel paragrafo precedente è concesso, a richiesta, un mutuo di importo fino [ ... leggi tutto » ]
Mutui e prestiti - il perverso meccanismo di accumulo dei ritardi nel pagamento delle rate e la comunicazione di decadenza del beneficio del termine
Come è noto, l'articolo 40 del Testo Unico Bancario (TUB), comma secondo (estinzione anticipata e risoluzione del contratto di mutuo), stabilisce che la banca può invocare come causa di risoluzione del contratto il ritardato pagamento della rata, quando lo stesso si sia verificato almeno sette volte, anche non consecutive. A tal fine costituisce ritardato pagamento quello effettuato tra il trentesimo e il centottantesimo giorno dalla scadenza della rata. La risoluzione del contratto comporta la Decadenza del Beneficio del Termine, ovvero l'obbligo, per il debitore, di corrispondere l'importo del debito residuo in un'unica soluzione e non attraverso il pagamento rateale. Se non si adempie, nel caso di contratti di mutuo ipotecario, la banca avvia la procedura di espropriazione dell'immobile ipotecato. L'esperienza maturata nel Forum, ci ha portato spesso a leggere la seguente tipologia di ragionamento: salto due rate, ma dal mese successivo rientro in carreggiata pagando puntualmente la rata successiva. In [ ... leggi tutto » ]