Separazione personale con mutuo cointestato con il coniuge proprietario esclusivo dell'immobile ipotecato

Mi sto separando da mio marito e sono cointestataria di un mutuo stipulato circa 6 anni fa: l'immobile è a suo nome (io ne ho uno mio e lo abbiamo fatto per motivi fiscali) ed io ho un minore e con lui ho dovuto lasciare l'immobile in questione.

Mi si obbliga a continuare a pagare il mutuo ed io mi chiedo - qualora per svariati motivi io smettesse di corrispondere la mia quota, la banca chiederà il pagamento solo a chi è proprietario o a entrambi? E qualora fra 3/4 anni il coniuge proprietario volesse vendere l'immobile - essendo unico proprietario - estinguendo il mutuo - prenderebbe lui tutta la somma restante?

Naturalmente non entriamo nel merito delle condizioni di separazione ipotizzate (assolutamente anomali), confortati dalla evidente circostanza che sembrerebbe trattarsi solo di una consulenza relativa ad una ipotesi di accordo di separazione consensuale, e ciò parrebbe confermato dal fatto che la nostra interlocutrice ammette che non siamo di fronte ad una sentenza oppure ad un accordo omologato (sul quale il PM, ammesso che il contratto fosse ritenuto ammissibile dal giudice della separazione, avrebbe sicuramente qualcosa da eccepire, se non in considerazione del ruolo della madre di affidataria del figlio minore).

Tanto premesso, la questione è assai semplice: i debitori del prestito sono solidalmente i due cointestatari del contratto di mutuo. A fronte di un inadempimento continuato nel pagamento delle rate, con conseguente comunicazione di Decadenza dal Beneficio del Termine e non ottemperanza alla richiesta della banca di versare il capitale residuo in un'unica soluzione, il creditore, garantito da ipoteca, avrebbe gioco facile e convenienza (la soddisfazione del credito può essere assicurata, seppure parzialmente, in tempi relativamente rapidi) ad avviare l'espropriazione dell'immobile. Qualora il ricavato risultasse inferiore al capitale residuo (gravato dalla spese di procedura esecutiva) il credito verrebbe escusso, ad esempio, con il pignoramento dei beni di proprietà di uno (quello patrimonialmente o redditualmente più esposto) o di entrambi i debitori per quota. Tutto dipende dalle strategie che il creditore riterrà più efficaci dopo aver attentamente valutato la situazione economica e patrimoniale dei due cointestatari del prestito.

Qualora, invece, il ricavato della vendita all'asta dell'immobile risultasse maggiore del capitale residuo, l'eccedenza verrebbe assegnata al debitore (ex) proprietario. Il che lascia presagire la risposta alla domanda successiva: in caso di vendita dell'immobile (che, lo ricordiamo può anche avvenire con ipoteca in corso di validità) il ricavato della vendita (espunto da quanto eventualmente ancora dovuto al creditore ipotecario per la cancellazione dell'ipoteca) verrebbe assegnato al proprietario dell'immobile.

Insomma, la cointestazione del prestito erogato sotto forma di mutuo ipotecario, riduce ad un mero affare interno ai due cointestatari la ripartizione e la puntualità nei pagamenti, mentre pone, quasi integralmente a carico del proprietario il rischio derivante dall'inadempimento.

12 marzo 2019 · Piero Ciottoli

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