Mutuo cointestato e unico proprietario – Quali i rischi se l’altro cointestatario non proprietario ha debiti per i quali agisce Agenzia delle Entrate Riscossione?

Io e la mia compagna conviviamo da circa tre anni e abbiamo una figlia, sono in procinto di comprare casa ma purtroppo la mia compagna ha debiti con agenzia delle entrate/riscossione, vorremmo cointestare il mutuo dato che la banca ci da maggiori garanzie riguardo il buon esito della pratica. La mia domanda è: se il proprietario dell’immobile fossi solo io e lei risultasse solo cointestataria del mutuo potrebbe esserci il rischio di pignoramento? Potrebbe essere una donazione indiretta?

Se la banca è maggiormente disposta ad erogare un mutuo cointestato per l’acquisto di un immobile da parte di uno solo dei due cointestatari, vuol dire che ha valutato la garanzia ipotecaria non sufficiente a coprire il debito, in caso di inadempimento nel rimborso, e, quindi, si riserva di poter agire nei confronti dell’altro cointestatario ritenuto, evidentemente, rispetto al proprietario, più solvibile redditualmente e più aggredibile patrimonialmente.

Lo stesso risultato, dal punto di vista del creditore, si otterrebbe se il secondo cointestatario non proprietario dell’immobile (la sua compagna), si assumesse l’onere di garantire ill prestito.

Ore, se la sua compagna, cointestataria del mutuo e non proprietaria del cespite ipotecato, oppure semplicemente garante del prestito è una debitrice esattoriale (cioè, ha debiti con la Pubblica Amministrazione, per i quali agisce Agenzia delle Entrate Riscossione), non si vede come un’eventuale azione esecutiva promossa nei confronti della debitrice esattoriale da parte di Agenzia delle Entrate Riscossione possa coinvolgere il bene di proprietà del cointestatario del mutuo o del soggetto per il quale è stata prestata la garanzia.

Anche ammesso, e non concesso, che la cointestazione del mutuo – a fronte di nessuna quota di proprietà dell’immobile acquistato – possa configurarsi come una possibile donazione indiretta da parte della cointestataria nei confronti del proprietario dell’immobile, ciò non impatterebbe sulla pignorabilità della casa acquistata con il mutuo da proprietario: al massimo gli eredi della cointestataria del mutuo potrebbero pretendere dal compagno cointestatario la restituzione delle quote di rimborso versate.

Piuttosto, considerato che l’importo erogato con il mutuo ipotecario non copre, di solito, il 100% del costo di acquisto dell’immobile (è sempre necessario un minimo apporto di risorse finanziarie da parte dei mutuatari), la cointestazione del mutuo potrebbe anche configurarsi come un accordo fra i due mutuatari in base al quale il soggetto che non ha apportato fondi iniziali ottiene il diritto a vivere nella casa acquistata: dunque, la quota di rata versata per il rimborso del mutuo da parte del cointestatario non proprietario, assumerebbe la funzione di surrogare una sorta di canone di locazione.

Peraltro, va ricordato che se la debitrice esattoriale fosse anche comproprietaria dell’immobile acquistato con il mutuo, qualora non risultasse proprietaria di altri immobili, e se acquisisse la residenza nella casa acquistata, quest’ultima, comunque, non potrebbe essere pignorata ed espropriata. L’Agenzia delle Entrate Riscossione potrebbe solo iscrivere ipoteca (gravante sul 50% dell’immobile di proprietà della debitrice esattoriale) che, essendo successiva al vincolo iscritto dal creditore mutuante, risulterebbe, almeno per i primi anni di ammortamento del prestito, assolutamente inutile.

Infine, va anche messo in evidenza che se la sua compagna risulta co-mutuataria, ma non proprietaria dell’immobile acquistato con il mutuo (nemmeno in una percentuale minima), non potrà detrarre fiscalmente le quote di competenza delle rate versate per il rimborso del prestito.

19 Maggio 2020 · Piero Ciottoli

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