Non riusciamo a pagare le rate del mutuo e vorremmo vendere la casa - Ma il ricavato non ci consentirebbe di pagare il debito residuo e la banca ci propone di saldare il resto con un prestito a tassi altissimi » Che fare?

Da più di 5 anni io el mio ex compagno abbiamo messo in vendita la casa cointestata ma non riusciamo a vendere ne affittare, stiamo entrambi pagando sia mutuo, finanziamenti della ristrutturazione che affitto delle nostre attuali abitazioni e non riusciamo più a far fronte alle spese mensili. Il debito residuo attualmente è di 150 mila euro ma le proposte di vendita avute fino ad ora sono di circa 80 - 90.000 Euro. Ammettendo la vendita e estinguendo parzialmente l'ipoteca, la banca ci ha proposto di fare un finanziamento del residuo ad un tasso e rata decisamente più alta dell'attuale rata mutuo.

Se proponiamo la vendita saldo a stralcio alla nostra banca cosa dobbiamo aspettarci? Rischiamo di divenire cattivi pagatori? Come dobbiamo muoverci?

Con una ipoteca iscritta sull'immobile la banca non accetterà mai un accordo a saldo stralcio sul capitale residuo: quindi, qualora smettiate di pagare le rate, arriverà prima la comunicazione di Decadenza dal Beneficio del Termine (DBT), in base alla quale vi verrà richiesto di versare l'importo residuo in un'unica soluzione e, subito dopo, saranno avviate le procedure di pignoramento ed espropriazione della casa. La banca non aspetta altro.

E, questo, è un rischio da evitare ad ogni costo: non si sa mai quello che succede in una vendita all'asta e potreste anche vedere il vostro immobile assegnato all'aggiudicatario per un valore cosiddetto vile, molto, ma molto minore del valore commerciale, seppur basso, che ha attualmente.

L'alternativa è concedere alla banca il mandato a vendere (a prezzo d'affare - magari ad un cliente compiacente) e ottenere un prestito a tassi salatissimi per il rimborso del residuo (comunque, la regola aurea è mai fare un debito per pagarne un'altro, almeno quando ciò è possibile).

Secondo noi, pertanto, dovreste procedere direttamente voi all'alienazione dell'immobile prima che scatti la trappola: c'è sempre un prezzo sul quale si incontrano domanda ed offerta. Vendete ad un terzo e dategli modo di concludere l'affare della vita, proponendogli, magari, in ultima istanza, l'acquisto della casa al prezzo simbolico di un euro e a fronte dell'accollo del mutuo residuale (150 mila euro saranno pure più del valore commerciale, ma la casa l'acquirente la otterrà senza anticipo e con pagamento dilazionato in tot anni): sarà un vantaggio anche per voi, ottenendo l'azzeramento del residuo, cosa che non vi riuscirà sicuramente se l'immobile sarà oggetto di una vendita coattiva all'asta, oppure di una vendita condotta dalla banca, a cui dei debitori mutuatari non frega nulla.

In questo modo, la banca non sarà coinvolta nella vendita (grazie all'accollo del mutuo e alla continuità dell'iscrizione ipotecaria) e se anche il creditore ipotecario non dovesse autorizzare l'accollo liberatorio (nel qual caso voi rimarreste garanti per il rimborso del mutuo residuo) il nuovo proprietario starà bene attento, perché con l'eventuale inadempimento la casa verrebbe espropriata a lui (e non ai garanti del mutuo). A nostro parere, molto meglio correre il rischio con l'accollo non liberatorio.

Lasciare che la banca faccia acquistare all'asta il vostro immobile per qualche spicciolo o lo venda direttamente, magari anche ad un acquirente amico, per un prezzo vile, sarebbe davvero una vera ignominia, considerando che voi dovrete poi comunque rispondere della quasi totalità del capitale residuo, nonostante la perdita della casa.

Ma se anche la soluzione illustrata risultasse impercorribile (è facile, lo sappiamo bene, dispensare consigli quando non si conosce a fondo il problema) allora concedete pure alla banca il mandato a vendere la casa e sottoscrivete il prestito necessario per liberarla dal vincolo ipotecario.

Se non siete proprietari di altri immobili e se, con le vostre retribuzioni, non riusciste a sostenere le rate mensili di questo nuovo prestito, vorrà dire che interromperete il rimborso accettando, consapevolmente, il pignoramento degli stipendi al netto degli oneri fiscali e contributivi: il massimo che potranno prelevare dalle buste paga è il 20%.

Certo, il montante del debito lieviterà a causa degli interessi di mora e delle spese di procedura, ma questo evento indesiderato impatterà sui tempi di ammortamento del nuovo prestito e non sull'entità del prelievo mensile e vi consentirà di vivere con lo stipendio al netto della quota pignorata qualora, corrispondendo la rata proposta dalla banca, vi resterebbe ben poco di che andare avanti per arrivare alla fine del mese.

12 febbraio 2019 · Chiara Nicolai

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