Vendere la casa di proprietà del debitore senza pagare il debito residuo alla società di cartolarizzazione che ha acquistato il mutuo in sofferenza gravante su un locale commerciale sempre di proprietà del debitore


Cercherò di essere il più breve e preciso possibile, sto seguendo un amico per un mutuo ceduto ad una società di cartolarizzazione, di cui non vengono più pagate le rate da diversi anni. Non è ancora arrivato nessun atto giudiziario e nessuna raccomandata da questa società creditrice.

Vi spiego brevemente la situazione debitoria e patrimoniale del mio amico, non è sposato, ha un figlio maggiorenne e non ha altri beni aggredibili oltre a quelli in elenco, è un commerciante.

1- Mutuo Residuo di circa 150 mila euro. Capitale iniziale del mutuo: 250 mila euro.

2- Casa di proprietà del valore di circa 240 mila euro, libera da vincoli e ipoteche.

3- Locale commerciale dal valore di circa 170 mila euro, ipotecato per il mutuo in oggetto.

E’ arrivata una proposta d’acquisto per la casa, il mio amico vorrebbe venderla, comprare una casa più piccola (eventualmente da intestare al figlio per proteggerla in futuro) e tenere da parte la cifra di 100 mila euro per proporre un saldo e stralcio alla società di cartolarizzazione per chiudere la posizione debitoria.

L’idea mi sembra buona, solo che avrei alcuni dubbi che vorrei chiarirmi mediante i vostri consigli:

– Come proteggere la casa nuova dal creditore, una volta che è intestata al figlio? So che è possibile l’azione revocatoria, c’è un modo per effettuare il passaggio di denaro dal padre al figlio senza farlo vedere ai creditori? Si potrebbe fare un prestito infruttifero tra parenti?

– Una volta comprata la casa nuova, qual è il metodo migliore per nascondere dal conto corrente i 100 mila euro residui della vendita, per poterli poi usare nel caso di accordo di saldo e stralcio? Si potrebbe intestare un assegno circolare a se stesso? Prelievo di contanti? Esistono altri metodi?

L’unica strada percorribile mi sembra essere quella di vendere la casa ed attendere (con le dita incrociate) il decorso quinquennale della prescrizione del diritto del creditore (quello che ha erogato il mutuo relativo al locale commerciale ipotecato – che non viene rimborsato da diversi anni) di procedere con azione revocatoria dell’atto di vendita dell’immobile ad uso abitativo.

Peraltro, questo creditore sembra essere abbastanza distratto, se da anni non vengono pagate le rate del mutuo garantito da ipoteca iscritta sul locale commerciale e non risultano contestualmente avviate azioni giudiziali di recupero del debito residuo.

Per evitare l’eventuale azione revocatoria promossa dal creditore (o almeno, per renderla più complicata), la casa deve essere venduta ad un terzo estraneo (non parente o affine) che l’acquista per adibirla ad abitazione principale (non per speculare in una successiva compravendita); il passaggio di denaro deve essere trasparente; il costo dell’immobile deve risultare essere quello di mercato.

Insomma, tutto l’ambaradan deve essere costruito nell’ipotesi che la società di cartolarizzazione non sia molto attenta alla gestione degli NPL (Non Performing Loans o, se vogliamo, crediti deteriorati).

Parimenti, per evitare che il creditore possa pignorare il saldo di conto corrente del debitore, eventuali sopravvenienze e giacenze attive devono essere affidate a terzi fiduciari con prelievi periodici in contanti, effettuati nel tempo, dal conto corrente del debitore. Si sconsiglia di utilizzare i soldi depositati in conto corrente per acquistare, anche con una donazione indiretta, casa al proprio figlio.

19 Ottobre 2021 · Ludmilla Karadzic



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