DOMANDA
Abito in un edificio condominiale composto da diversi appartamenti serviti da tre scale indipendenti l’una dall’altra: abbiamo deciso di tinteggiare le pareti di una di queste scale.
Sappiamo che una metà delle spese andrà divisa per piano e l’altra metà in millesimi.
Vi chiedo quali millesimi dobbiamo usare? Quelli generali scaturiti dal calcolo che tiene in conto dell’incidenza di tutti gli appartamenti sull’intero edificio o quelli che scaturiscono dal calcolo dell’incidenza dei soli nostri appartamenti sulla sola sola nostra scala? C’é infatti differenza tra gli uni e gli altri. Io penso che essendo noi soli a pagare la tinteggiatura dobbiamo fare i nostri millesimi.
La predetta tinteggiatura può fruire del bonus fiscale in detrazione?
RISPOSTA
L’articolo 1123 del codice civile stabilisce che le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio, per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza, sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione.
L’articolo del codice civile richiamato aggiunge che, qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell’intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità.
E’ evidente allora che le spese per la tinteggiatura di una delle tre scale condominiali dovrebbero essere ripartite in base ai millesimi delle unità immobiliari servite da quella scala.
E’ tuttavia altresì evidente che nel condominio di cui si discute, il regolamento prevede che il 50% delle spese sostenute per la tinteggiatura vada ripartito in quote proporzionali al piano in cui è ubicata l’unità abitativa e l’altro 50% in base ai millesimi delle unità abitative servite dalla scala che si intende tinteggiare.
Sempre riferendoci a ciascuna delle scale, sia S la spesa complessiva sostenuta dal condominio per la tinteggiatura della scala, detto N il numero di appartamenti per piano ed n il numero di piani, il valore di ciascuna quota sarà dato da Quota = S * N/2 * (n + n-2 + n-3 + …. + 1). Ad esempio, se gli appartamenti per piano sono 3, ed i piani sono 4, ciascuna Quota è pari a S * 3/2 * (4 + 3 + 2 + 1).
Il singolo condomino con appartamento al 4.o piano dovrà contribuire con 4 * Quota, il singolo condomino con appartamento al 3.o piano contribuirà con 3 * Quota, il singolo appartamento al 2.o piano sosterrà una spesa pari a 2* Quota, il singolo appartamento al primo piano contribuirà con un a Quota.
La restante spesa di S/2, invece, dovrà essere ripartita in proporzione ai millesimi dei condomini esclusivamente afferenti alla scala condominiale da tinteggiare.
I singoli condomini che hanno partecipato alla spesa potranno fruire della detrazione fiscale del 50% della spesa S sostenuta per la tinteggiatura della scala, spalmata su dieci annualità.
I condomini non serviti dalla scala tinteggiata non saranno minimamente chiamati a contribuire alla spesa.
I lavori di tinteggiatura della scala condominiale rientrano nei lavori ammessi all’agevolazione fiscale in quanto lavori inerenti la manutenzione ordinaria/straordinaria, il restauro e il risanamento conservativo, effettuati su tutte le parti comuni degli edifici residenziali.
Per il 2025-2026, le agevolazioni fiscali per lavori su parti comuni condominiali includono una detrazione IRPEF del 36% per ristrutturazioni e manutenzioni straordinarie. Le spese sostenute dal condomino avente diritto spettano, con un massimo di 96 mila euro per unità immobiliare, pro-quota millesimale.