Un debitore possiede 1/10 di un immobile su cui viene iscritta un’ipoteca di 80 mila euro sulla quota di 1/10: nel frattempo, ha ereditato un’ulteriore quota per cui attualmente possiede 1/5 dell’immobile. Volendo vendere l’immobile, il debitore dovrà corrispondere 1/10 (quota originaria di iscrizione dell’ipoteca) o 1/5 (attuale quota dell’immobile sul quale è iscritta l’ipoteca) del ricavato della vendita?
L’ipoteca è riferita alla quota reale di 1/10 dell’immobile, di proprietà del debitore, ben definita e dettagliata al momento della sua trascrizione: in caso di vendita dell’immobile, la decima parte del ricavato dell’immobile fino a capienza dell’importo garantito da ipoteca, potrà essere destinato a soddisfare il credito residuo vantato nei confronti del debitore dal creditore privilegiato.
Secondo l’articolo 2811 del codice civile, l’ipoteca viene estesa a ricomprendere anche i miglioramenti dell’immobile (o della parte di immobile) soggetto a vincolo ipotecario, ma non si estende anche alle eventuali quote di immobile pervenute al debitore per successione ereditaria.
Per miglioramenti devono intendersi le spese ed i lavori eseguiti sull’immobile che aumentano il valore dello stesso. Un esempio può essere la sopraelevazione effettuata dal debitore sull’immobile (o sulla parte di immobile) ipotecato.
Per estendere l’ipoteca al nuovo bene (anche consistente in una nuova porzione di immobile) il creditore deve estendere la garanzia con una nuova trascrizione ipotecaria sulla parte di immobile pervenuta al debitore in eredità.
11 Febbraio 2021 · Piero Ciottoli
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