Sono separata, comproprietaria con il mio ex marito della casa coniugale e cointestataria del mutuo ipotecario decennale stipulato nel 2006. Preciso che al momento dell’acquisto e della stipula del mutuo non avevo nessun reddito, ma ci dissero che cmq dovevamo intestare il mutuo ad entrambi. Inoltre, per onestà, devo precisare che la casa e il mutuo sono sempre stati solo a carico suo. Ora vorrei donare al mio ex la mia parte di casa per poterne acquistare una mia, con le agevolazioni di prima casa, considerando anche che alla casa coniugale ho rinunciato fin dalla saparazione andando in affitto (lui lavorava al piano di sopra con la sua compagna…) e questo è riportato anche nella sentenza del giudice. Quindi ho una prima casa solo sulla carta. Posso “liberarmene” restituendola con la donazione al legittimo proprietario anche se c’è il mutuo?
La donazione di un bene gravato da ipoteca non è opponibile alla Banca, che potrà pertanto pignorare l’immobile a prescindere da chi sia divenuto nel frattempo proprietario. Infatti l’ipoteca è una garanzia reale che “segue” il bene anche se successivamente viene venduto o donato a terzi, e resta a garanzia del creditore fino a quando non viene pagato interamente il debito.
Quindi non vedo alcun problema alla donazione della quota di sua proprietà, pur in presenza di mutuo. Piuttosto gli aspetti da prendere in considerazione sono, a mio giudizio, altri:
1) la banca non consentirà l’accollo del mutuo al suo ex coniuge a causa della provenienza donativa del bene, considerata lesiva dei diritti di legittima di eventuali prossimi congiunti del donante. Il che significa che dovrà essere formalmente lei a pagare le rate del mutuo fino ad estinzione del debito;
2) Dovranno essere corrisposte al fisco le imposte di registro, catastale ed ipotecaria. Si tratta di costi che risultano rilevanti tenendo conto che fra lei (donante) ed il suo ex-coniuge (donatario) non intercorrono rapporti di parentela e che il suo ex coniuge non potrà invocare i benefici di riduzione che avrebbero potuto derivargli dal possesso dei requisiti per l’ottenimento dell’agevolazione “prima casa”.
Prima di pianificare la donazione le suggerisco, pertanto, di contattare un notaio per quantificare l’esborso necessario. In linea di massima deve prevedere il 3,5% (50% imposta di registro) dell’intero valore dell’immobile al netto della franchigia di 180 mila euro e l’1,5% (50% imposta catastale ed ipotecaria senza franchigia) sull’intero valore donato. A cui vanno aggiunte, ovviamente, le spese notarili.
Insomma, Tina, se dovesse essere lei a farsi carico delle imposte conseguenti alla donazione e delle spese notarili necessarie, le consiglio di acquistare la sua nuova dimora senza fruire delle agevolazioni “prima casa”.
Diverso è invece il discorso se dovesse essere il suo ex-coniuge disponibile ad affrontare quelle spese.
19 Agosto 2011 · Andrea Ricciardi
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