Abito in un “Complesso Edilizio” (così definito dal regolamento di condominio) costituito da un piano interrato adibito a n°18 garages e sovrastanti due corpi di fabbrica adibiti ciascuno a nove civili abitazioni.
Il regolamento di condominio annovera tra gli oggetti di proprietà comune pro-indiviso fra i vari comproprietari del complesso edilizio che dovranno restare indivisi al servizio di tutte le unità particolari (suolo su cui sorge l’edificio, fondazioni, muri maestri, copertura garages, rampa accesso garages ecc.), anche le facciate, escludendole dagli oggetti che sono di proprietà comune ai singoli corpi di fabbrica.
Giorni fa, l’amministratore condominiale in carica ha convocato una assemblea straordinaria nel corso della quale i condomini di un solo corpo di fabbrica hanno potuto votare e deliberare autonomamente di procedere al restauro delle facciate del proprio corpo di fabbrica.
Vi chiedo se tale delibera, avendo escluso i condomini dell’altro corpo di fabbrica che in base al regolamento di condominio sono comproprietari delle facciate del complesso edilizio, possa ritenersi nulla o annullabile e, in caso affermativo, di indicarmi gentilmente la procedura più semplice ed economica da seguire per bloccare la suddetta delibera.
L’articolo 61 del codice civile (disposizioni per l’attuazione del codice civile e disposizioni transitorie) prevede che qualora un edificio o un gruppo di edifici appartenenti per piani o porzioni di piano a proprietari diversi si possa dividere in parti che abbiano le caratteristiche di edifici autonomi, il condominio può essere sciolto e i comproprietari di ciascuna parte possono costituirsi in condominio separato.
Il successivo articolo 62 precisa che la disposizione appena sopra indicata si applica anche se restano in comune con gli originari partecipanti alcune delle cose indicate dall’articolo 1117 del codice civile.
A sua volta, il citato articolo 1117 del codice civile stabilisce che sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell’edificio, anche se aventi diritto a godimento periodico e se non risulta il contrario dal titolo, tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune, come il suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate.
Pertanto, qualora non si siano costituiti in condominio separato i proprietari degli appartamenti situati nel corpo di fabbrica oggetto dell’intervento di restauro, la delibera assembleare potrebbe essere impugnata.
Tuttavia, l’articolo 1136 del codice civile afferma, sostanzialmente, che sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore del complesso edilizio.
Difficile, in un tale contesto, impugnare la delibera per l’omessa convocazione, soprattutto poi se, come credo, le spese per l’intervento di restauro della facciata verranno esclusivamente addebitate ai soli condomini dell’edificio oggetto dei lavori.
Questo aspetto andrebbe approfondito e verificato, prima di esaminare la fattibilità di una eventuale impugnazione giudiziale della delibera assembleare.
27 Settembre 2019 · Stefano Iambrenghi
Ripeto la domanda. L’amministratore del condominio dove abito ha effettuato la convocazione dell’assemblea condominiale per la deliberazione di lavori di manutenzione straordinaria della facciata di una sola ala del fabbricato.
Con la presente chiedo se è corretto il modus operandi dell’amministratore in sede di convocazione e deliberazione. Ha proceduto con la convocazione di tutti i condomini (18 unità abitative) ma in sede di deliberazione ha fatto votare solamente i condomini del fabbricato dove in teoria dovrebbero essere effettuati i lavori di manutenzione alla facciata (per intenderci 9 condomini).
La delibera da parte dell’amministratore di condominio è stata considerata valida in quanto 5 su 9 si sono espressi favorevolmente alla proposta avanzata dall’amministratore. Con la presente chiedo se è corretto deliberare su lavori di straordinaria amministrazione non facendo partecipare alla fase deliberativa anche i condomini dell’altra ala (ossia i condomini non interessati dai lavori).
Sottolineo che siamo in presenza di un condominio unico, non è stato costituito un super condominio, ed eventualmente come procedere per bloccare la delibera nel caso possa ritenersi lesiva degli interessi degli opponenti alla delibera stessa.
E noi cerchiamo di ripetere la risposta in termini, si spera, più definitivi: l’articolo 1123 del codice civile dispone che se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell’uso che ciascuno può farne. Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell’intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità.
A tal proposito, la giurisprudenza di merito, in più di una occasione ha poi precisato che ai fini del calcolo delle maggioranze per la costituzione dell’assemblea e per le sue deliberazioni si deve tener conto in questi casi dei soli condomini proprietari del bene comune, con esclusione dunque degli altri condomini, che non sono tenuti alla ripartizione delle spese.
Anche la giurisprudenza di legittimità si è occupata della questione qui sollevata: infatti, la Corte di cassazione, con la sentenza 4127/2016 ha affermato che sussiste condominio parziale, in base alla previsione di cui all’articolo 1123, comma 3 del codice civile, ogni qualvolta un bene (come la facciata di uno dei due edifici, ndr), sia destinato, per obiettive caratteristiche strutturali e funzionali, al servizio e/o godimento esclusivo di una parte soltanto del condominio.
Il condominio parziale risponde all’esigenza di semplificare i rapporti di gestione interni alla collettività condominiale, sicché il “quorum”, costitutivo e deliberativo, dell’assemblea nel cui ordine del giorno risultino capi afferenti la comunione di determinati beni o servizi limitati solo ad alcuni condomini, va calcolato con esclusivo riferimento a costoro ed alle unità immobiliari direttamente interessate.
Pertanto, non sussistono fondati motivi di impugnazione della delibera.
28 Settembre 2019 · Carla Benvenuto
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