il condominio
Condominio – diritto di utilizzo esclusivo
Il diritto di utilizzo esclusivo si riferisce alle parti comuni: cortili, vani o impianti. Ciò comporta che altri condomini sono esclusi dall'utilizzo di queste parti comuni. In ogni caso nessun diritto esclusivo d'utilizzo può essere introdotto con voto a maggioranza. Occorre l'unanimità ! Il trasferimento di una diritto di utilizzo esclusivo di norma non può essere trasferito a terzi, per es. il diritto di usufruire di un certo parcheggio può essere ceduto solo a un altro condomino. Modifiche edili alle parti comuni cedute per utilizzo esclusivo devono essere approvate da tutti i condomini. I lavori di manutenzione e riparazioni della parti comuni cedute per l'utilizzo esclusivo sono di norma a spese del condominio, salvo convenzione diversa. [ ... leggi tutto » ]
Regolamentazione delle parti comuni
Ogni condomino ha il diritto di utilizzare le parti comuni a prescindere dalla propria quota parte alla proprietà condominiale. Un divieto di utilizzo espresso da una deliberazione condominiale sarebbe illegittimo. Un esempio: depositare oggetti d'arredo nel giroscale sarebbe vietato, un permesso espresso dall'unanimità dei condomini legittimo. Anche un uso sproporzionato di un servizio comune da parte di un condomino sarebbe illegittimo. Come per le parti esclusive esistono anche per le parti comuni le possibilità di prevedere in convenzioni o nel regolamento condominiale concrete regolamentazioni d'uso ( Destinazione di parti comuni per parco giochi o parcheggi autovetture). Anche per determinati locali possono essere prescritte precise modalità di utilizzo (per es. locali hobby o riunioni, deposito biciclette). Con convenzioni deliberate all'unanimità possono essere determinate regolamentazioni di utilizzo vincolanti per tutti i condomini. Esiste però anche la possibilità di procedere con un voto a maggioranza all'introduzione di queste regolamentazioni, quando convenzioni o il [ ... leggi tutto » ]
Regolamentazione della proprietà esclusiva
In un condominio si distinguono le parti comuni dalle parti di proprietà esclusiva. A questi si aggiungono i diritti di utilizzazione esclusiva, che possono esistere per es. in un giardino o in parcheggi. Sulla utilizzazione della proprietà esclusiva (abitazione) decide il proprietario in maniera assoluta, indipendentemente se occupa personalmente l'abitazione, lo affitta o la pone in vendita. L'utilizzo per scopi commerciali di una abitazione dovrebbe essere disciplinato dal Regolamento condominiale, anche per via dei rumori, odori e traffico di persone, di norma collegati. Anche l'affittanza dell'abitazione può essere in certi casi soggetta ad autorizzazione (si pensi a dormitori per immigrati). Un divieto di vendita generalizzato (assoluto) sarebbe comunque illegale, mentre limitazioni per destinazioni non conformi possono essere previste nel regolamento condominiale. Limitazioni di utilizzazione previste dal regolamento acquistano una particolare importanza all'atto della vendita, in quanto comportano una certa diminuzione del valore commerciale. Un divieto di vendita, per es. a [ ... leggi tutto » ]
Innovazione
(Articolo 1120 - 1121 del codice civile) Siccome il codice civile non fornisce la nozione di innovazione è toccato alla giurisprudenza precisare il concetto di innovazione. Consiste in un'innovazione ogni opera nuova che alteri in tutto o in parte la cosa comune eccedendo i limiti della conservazione, dell'ordinaria amministrazione e del godimento della cosa e che importi una modificazione materiale della forma e della sostanza della cosa medesima (Cass. sent. numero 2846 7.5.1982). Non ogni mutamento è idoneo a configurare l'innovazione in senso tecnico-giuridico, ma solo quella modificazione materiale che altera l'entità sostanziale della cosa comune, nel senso che l'innovazione dà luogo a un “qualcosa di nuovo” con funzione e destinazione diverse da quelle originarie. Le modificazioni eseguite dal singolo condomino ai fini di un suo uso particolare diretto a un migliore godimento della cosa medesima, ai sensi dell'articolo 1102 del codice civile, non rientrano nella fattispecie suaccennata. In un [ ... leggi tutto » ]
I diritti dei partecipanti sulle cose comuni
L'articolo 1118 del codice civile, prevede che il diritto di ciascun condomino sulle cose indicate dall'articolo 1117 è proporzionato al valore del piano o porzione di piano che gli appartiene, se il titolo non dispone altrimenti. In via di principio ogni proprietario può utilizzare la proprietà comune, come per es. il sottotetto, e ciò a prescindere dalla sua quota di proprietà della parte comune. Non sarebbe legittimo escludere con deliberazione assembleare un condomino dall'utilizzazione di una parte comune. Il valore proporzionale di ciascun piano o di ciascuna porzione di piano viene fissato in base ai criteri predeterminati dall'articolo 68 delle norme di attuazione del codice civile. In esecuzione dell'articolo 1118 del codice civile, il diritto di invitare ospiti nella piscina condominiale p. es. deve essere proporzionato alla proprietà. La rinuncia, da parte di un condomino, al diritto sulle cose comuni non lo libera dall'obbligo di versare il suo contributo nelle [ ... leggi tutto » ]