Casa pignorata per mutuo non pagato e sottoposta ad espropriazione tramite vendita all’asta? Possibile ottenere un prestito con garanzia dello Stato per estinguere il mutuo residuo a saldo stralcio?
L'articolo 41 bis della legge 124/2019 (decreto fiscale 2020) prevede misure al fine di fronteggiare i casi più gravi di crisi economica dei consumatori quando una banca o una società cessionaria del mutuo, creditrice ipotecaria di primo grado, abbia avviato o sia intervenuta in una procedura esecutiva immobiliare avente ad oggetto l'abitazione principale del debitore.
Infatti, ove una banca o una società cessionaria del mutuo, creditrice ipotecaria di primo grado, abbia avviato o sia intervenuta in una procedura esecutiva immobiliare avente ad oggetto l'abitazione principale del debitore, è conferita al debitore consumatore la possibilità di chiedere la rinegoziazione del mutuo in essere, oppure ottenere un nuovo prestito, con surroga nella garanzia ipotecaria esistente, a una banca terza, il cui ricavato deve essere utilizzato per estinguere il mutuo in essere a saldo stralcio, con assistenza della garanzia del Fondo di garanzia per la prima casa gestito da Consap, e con il beneficio dell'esdebitazione per il debito residuo.
La possibilità appena indicata è conferita al debitore esclusivamente al ricorrere congiunto delle seguenti condizioni:
- il debitore sia qualificabile come consumatore ovvero sia una persona fisica che agisce per scopi estranei all'attività imprenditoriale,commerciale, artigianale o professionale eventualmente svolta;
- il creditore sia un soggetto che esercita l'attività bancaria;
- il credito derivi da un mutuo con garanzia ipotecaria di primo grado sostanziale, concesso per l'acquisto di un immobile per il quale il debitore abbia fruito delle agevolazioni fiscali cosiddette prima casa, e il debitore abbia rimborsato almeno il 10 per cento del capitale originariamente finanziato alla data della presentazione dell'istanza di rinegoziazione;
- sia pendente un'esecuzione immobiliare sul bene oggetto di ipoteca per il credito, il cui pignoramento sia stato notificato tra la data del primo gennaio 2010 e quella del 30 giugno 2019;
- non vi siano altri creditori intervenuti oltre al creditore procedente o, comunque, sia depositato, prima della presentazione dell'istanza di rinegoziazione, un atto di rinuncia dagli altri creditori intervenuti;
- l'istanza sia presentata per la prima volta nell'ambito del medesimo processo esecutivo e comunque entro il termine perentorio del 31 dicembre 2021;
- il debito complessivo, comprensivo di interessi di mora e oggetto di rinegoziazione o rifinanziamento, non sia superiore a euro 250 mila;
- l'importo offerto a saldo stralcio non sia inferiore al 75 per cento del prezzo base della successiva asta ovvero del valore del bene come determinato nella consulenza tecnica d'ufficio nel caso in cui non vi sia stata la fissazione dell'asta. Qualora il debito complessivo sia inferiore al 75 per cento del prezzo base della successiva asta ovvero del valore del bene come determinato nella consulenza tecnica d'ufficio nel caso in cui non vi sia stata la fissazione dell'asta, l'importo offerto non può essere inferiore al debito per capitale, interessi corrispettivi, e degli interessi di mora;
- il rimborso dell'importo rinegoziato o finanziato avvenga con una dilazione non superiore a trenta anni decorrenti dalla data di sottoscrizione dell'accordo di rinegoziazione o del finanziamento e comunque tale che la sua durata in anni, sommata all'età del debitore, non superi tassativamente il numero di 80;
- il debitore rimborsi integralmente le spese legali di procedura liquidate dal giudice, anche a titolo di rivalsa, in favore del creditore;
- non sia pendente nei riguardi del debitore una procedura di risoluzione della crisi da sovraindebitamento ai sensi della legge 3/2012.
Se il debitore non riesce a ottenere personalmente la rinegoziazione o il rifinanziamento del mutuo, lo stesso può essere accordato a un suo parente o affine fino al terzo grado. Se il prestito e' stato concesso al parente o affine fino al terzo grado, il giudice emette decreto di trasferimento ai sensi dell'articolo 586 del codice di procedura civile in suo favore. Per i successivi cinque anni, decorrenti dalla data di trasferimento dell'immobile, e' riconosciuto, in favore del debitore e della sua famiglia, il diritto legale di abitazione, annotato a margine dell'ipoteca. Entro lo stesso termine il debitore può, previo rimborso integrale degli importi già corrisposti al soggetto che ha erogato il prestito al parente o affine fino al terzo grado, chiedere di rientrare nella proprietà dell'immobile e, con il consenso del soggetto finanziatore, accollarsi il residuo mutuo con liberazione del parente o affine fino al terzo grado. Le imposte di registro, ipotecaria e catastale relative al trasferimento degli immobili ai sensi del presente comma sono applicate nella misura fissa di 200 euro agli atti di trasferimento in sede giudiziale degli immobili e all'eventuale successivo trasferimento dell'immobile residenziale al debitore. Il beneficio decade se il debitore non mantiene la residenza nell'immobile per almeno cinque anni dalla data del trasferimento in sede giudiziale.
Le rinegoziazioni e i finanziamenti di cui si è fin qui accennato, possono essere assistiti dalla garanzia a prima richiesta rilasciata da un'apposita sezione speciale del Fondo di garanzia per la prima casa, gestito da CONSAP, (dotazione di 5 milioni di euro per l'anno 2019) nella misura del 50 per cento dell'importo oggetto di rinegoziazione ovvero della quota capitale del nuovo finanziamento.
A seguito di apposita istanza congiunta, presentata dal debitore e dal creditore, il giudice dell'esecuzione, ricorrendo le condizioni di cui all'articolo 41 bis della legge 124/2019, sospende l'esecuzione per un periodo massimo di sei mesi. Il creditore procedente, se è richiesta la rinegoziazione, entro tre mesi svolge un'istruttoria sulla capacità reddituale del debitore. Il creditore è sempre libero di rifiutare la propria adesione all'istanza o di rigettare, anche successivamente alla presentazione dell'istanza congiunta, la richiesta di rinegoziazione avanzata dal debitore.
In ogni caso in cui sia richiesto un nuovo finanziamento a una banca diversa dal creditore ipotecario, a questa è comunque riservata totale discrezionalità nella concessione dello stesso.
Con decreto di natura non regolamentare del Ministro dell'economia e delle finanze, di concerto con il Ministro della giustizia e con il Ministro delle infrastrutture e dei trasporti, sentita, per gli aspetti di sua competenza, la Banca d'Italia, entro novanta giorni dalla data di entrata in vigore della legge di conversione del decreto 124/2019, vvale a dire entro novanta giorni dal 25 dicembre 2019, saranno stabilite le ulteriori modalità di applicazione del provvedimento.
In particolare dovranno esere definiti:
- il contenuto e le modalità di presentazione dell'istanza di rinegoziazione;
- le modalità con cui il giudice procede all'esame dell'istanza, alla verifica del conseguimento delle finalità del provvedimento, alla liquidazione e alla verifica del pagamento delle spese procedurali, all'estinzione della procedura esecutiva e alla surroga dell'eventuale banca terza finanziatrice nell'ipoteca;
- gli elementi ostativi alla concessione della rinegoziazione o del rifinanziamento e alla stipulazione dell'accordo;
- le modalità di segnalazione nell'archivio della Centrale dei rischi della Banca d'Italia e negli archivi dei sistemi di informazione creditizia privati.
A proposito della rinegoziazione del mutuo per salvare l’abitazione principale, con la garanzia di un fondo dello Stato, vorrei evidenziare questa consulenza che ci aggiorna sulle novità recenti in materia:
https://indebitati.it/casa-pignorata-per-mutuo-non-pagato-rinegoziazione-o-estinzione-debito-a-saldo-stralcio/
Saluti
Grazie per la segnalazione.