Cosa fare per cancellare anticipatamente l'ipoteca del mutuo

Il mutuo si estingue con il pagamento dell'ultima rata. La ipoteca che lo garantisce, invece, rimane in vita sino a quando siano trascorsi vent’anni dalla sua costituzione, in pratica da quando il mutuo è stato concesso (salvo rinnovo, in caso di mutuo di durata ultraventennale).

Per i contratti di durata inferiore ai vent’anni, perciò, una volta rimborsato il mutuo, l'ipoteca diviene solo formale in quanto non c'è più un credito da garantire: potrà lasciarsi estinguere autonomamente e senza costi mediante decorso del tempo.

In ogni momento è possibile cancellare l'ipoteca gravante su un bene, a condizione che il debito venga estinto.

La prima cosa da fare per cancellarla anticipatamente è di rivolgersi all'ente mutuante e chiedere il rilascio del certificato di consenso (liberatoria) alla cancellazione ipotecaria. Con questo chi ha erogato il mutuo dichiara che il debito è stato estinto e accorda la cancellazione dell'ipoteca. Successivamente ci si rivolge ad un notaio che provvede materialmente a cancellare l'iscrizione ipotecaria dai pubblici registri.

Possono trascorrere alcuni mesi prima che la cancellazione venga annotata sui pubblici registri. Nel frattempo il notaio attesterà in una dichiarazione di aver dato corso alla procedura di cancellazione e, grazie a questa, si potrà operare sul bene, ancora formalmente ipotecato, come se fosse libero (vendita, o accensione di un nuovo mutuo).

condividi su FB condividi su G+ condividi su Twitter iscriviti alla newsletter del blog iscriviti al feed RSS degli articoli del blog forum

Assistenza gratuita e link a ritroso

Richiedi assistenza gratuita o ulteriori informazioni su cosa fare per cancellare anticipatamente l'ipoteca del mutuo. Clicca qui.

Stai leggendo Cosa fare per cancellare anticipatamente l'ipoteca del mutuo Autore Piero Ciottoli Articolo pubblicato il giorno 16 luglio 2013 Ultima modifica effettuata il giorno 2 agosto 2017 Classificato nella categoria nozioni di base su mutui affitti e leasing Inserito nella sezione mutui per acquisto casa e affitti del sito la comunità dei debitori e dei consumatori italiani.

Commenti e domande

Per porre una domanda sul tema trattato nell'articolo (o commentarlo) e visualizzare il form per l'inserimento, devi prima accedere. Per un accesso rapido e anonimo puoi cliccare questo link. Ma puoi anche commentare o porre una domanda con le tue credenziali Facebook, Twitter, o Google+.

  • monica pezzella 4 novembre 2009 at 06:11

    L’ipoteca è definita una garanzia reale, ovvero un diritto di cauzione di un bene di proprietà.

    La normativa italiana la regolamenta agli articoli 2808 e seguenti del Codice civile: L’ipoteca attribuisce al creditore il diritto di espropriare, anche in confronto del terzo acquirente, i beni vincolati a garanzia del suo credito e di essere soddisfatto con preferenza sul prezzo ricavato dall’espropriazione.

    L’ipoteca può avere per oggetto beni del debitore o di un terzo e si costituisce mediante iscrizione nei registri immobiliari. L’ipoteca è legale, giudiziale o volontaria.

    Essa si basa su di un contratto tra un debitore o il terzo datore di ipoteca ed il creditore (per esempio una banca) senza che il debitore-proprietario del bene, che costituisce la garanzia, ne perda il possesso.

    Deve essere iscritta su beni specialmente indicati e per una somma determinata in danaro. Essa è indivisibile e sussiste per intero sopra tutti i beni vincolati, sopra ciascuno di essi e sopra ogni loro parte. art.2809: Specialità e indivisibilità dell’ipoteca.

    Cosa è possibile ipotecare?

    1) i beni immobili che sono in commercio con le loro pertinenze;
    2) l’usufrutto dei beni stessi;
    3) il diritto di superficie;
    4) il diritto dell’enfiteuta e quello del concedente sul fondo enfiteutico.

    Sono anche capaci d’ipoteca le rendite dello Stato nel modo determinato dalle leggi relative al debito pubblico, e inoltre le navi, gli aeromobili e gli autoveicoli, secondo le leggi che li riguardano.

    Sono considerati ipoteche i privilegi iscritti sugli autoveicoli a norma della legge speciale. Sono considerati ipoteche i privilegi iscritti sugli autoveicoli a norma della legge speciale
    art. 2810: Oggetto dell’ipoteca.

    Quante ipoteche possono essere registrate su un medesimo bene?

    Sullo stesso bene, a garanzia di crediti differenti, si possono iscrivere più ipoteche contrassegnate da un numero progressivo che in ordine di tempo prendono il nome di: ipoteca di primo grado, di secondo grado e così via.

    Il grado dunque dipende semplicemente dal momento dell’iscrizione e la data che fa testo ovvero quella in cui la richiesta viene presentata al Conservatore dei registri (ipoteche immobiliari), mediante la cosiddetta Nota di iscrizione.

    Esistono le ipoteche sull’usufrutto e sulla nuda proprietà?

    Le ipoteche costituite sull’usufrutto si estinguono col cessare di questo. Tuttavia, se la cessazione si verifica per rinunzia o per abuso da parte dell’usufruttuario ovvero per acquisto della nuda proprietà da parte del medesimo, l’ipoteca perdura fino a che non si verifichi l’evento che avrebbe altrimenti prodotto l’estinzione dell’usufrutto. Se la nuda proprietà è gravata da ipoteca, questa, avvenendo l’estinzione dell’usufrutto, si estende alla piena proprietà. Ma nei casi in cui, secondo la disposizione del comma precedente, perdura l’ipoteca costituita sull’usufrutto, l’estensione non pregiudica il credito garantito con l’ipoteca stessa. (art. 2814 Ipoteca sull’usufrutto e sulla nuda proprietà).

    Cosa accade se il bene viene sottoposto a vendita forzata?

    Se il bene ipotecato verrà sottoposto a vendita forzata, con il ricavato della vendita si soddisferà anzitutto il creditore con ipoteca di primo grado e, se c’è un residuo, quello di secondo grado e così via (artt. 2852 ss.).

    Il creditore che ha una ipoteca di grado inferiore può estinguere, con il pagamento, il credito di chi ha un’ipoteca di grado superiore, con l’effetto di surrogarsi nei suoi diritti (surrogazione ipotecaria di pagamento, art. 1203, n. 1).

    L’iscrizione conserva il suo effetto per venti anni, trascorsi i quali l’ipoteca si estingue, salvo che ad istanza del creditore l’iscrizione non venga rinnovata prima della scadenza (art. 2847).

    Su questa nota occorre effettuare una precisazione introdotta dal decreto Bersani-Bis che vedremo al prossimo punto.

    Il creditore può anche rinnovare l’ipoteca successivamente alla scadenza, ma in tal caso non viene conservato il grado: la nuova iscrizione ha grado successivo a quello delle altre ipoteche eventualmente iscritte sullo stesso bene.

    Come si cancella una ipoteca dopo aver estinto il mutuo?

    Delucidazioni sul decreto Bersani Bis.

    Il decreto legge n.7 del 31 gennaio 2007, detto Bersani-Bis, attua la seconda parte del cosiddetto Pacchetto liberalizzazioni. Convertito nella legge n.40 del 2 aprile 2007, il decreto ha ampliato le liberalizzazioni in ambito Mutui e finanziamenti. L’art. 6 del decreto legge riguardante la cancellazione dell’ipoteca è stato soppresso ed al suo posto sono stati introdotti i commi da 8 – sexies a 8 – quaterdecies all’art.13.

    Prima dell’entrata in vigore della legge Bersani, per poter cancellare un ipoteca in caso di mutuo doveva essere richiesto, dal mutuatario all’istituto erogante, un certificato di consenso alla cancellazione d’ipoteca.

    Successivamente un notaio doveva provvedere alla cancellazione dai pubblici registri se non erano ancora decorsi venti anni a debito estinto.
    Se fino al 2007 occorreva un atto notarile per cancellare l’iscrizione ipotecaria nel registro della Conservatoria immobiliare, oggi con le nuove norme l’ipoteca iscritta a garanzia di un mutuo stipulato o accollato a seguito di frazionamento si estingue automaticamente senza spese per il cliente, attraverso il pagamento dell’ultima rata del piano di rimborso.

    Viene rilasciata dalla banca una quietanza che certifica la data di estinzione del mutuo, comunicando telematicamente, entro 30 giorni dall’ultimo pagamento l’estinzione del prestito alla Conservatoria dei Registri immobiliari che provvederà automaticamente alla cancellazione.

    Tale norma si applica nei casi in cui il mutuante (un soggetto che esercita attività bancaria o finanziaria) abbia estinto totalmente e non parzialmente l’obbligazione compresi gli oneri, gli accessori, gli interessi e le spese come citato al comma 8-sexies dell’articolo 13 della legge Bersani 45/07 e come modificato dalla legge finanziaria:

    Ai fini di cui all’articolo 2878 del codice civile, e in deroga all’articolo 2847 del codice civile, se il creditore è soggetto esercente attività bancaria o finanziaria, l’ipoteca iscritta a garanzia di obbligazioni derivanti da contratto di mutuo stipulato o accollato a seguito di frazionamento, anche ai sensi del decreto legislativo 20 giugno 2005, n. 122, anche se annotata su titoli cambiari, si estingue automaticamente alla data di avvenuta estinzione dell’obbligazione garantita.

    Pertanto avvenuto il pagamento dell’ultima rata, il debito risulta estinto e nessun notaio all’atto di vendita può imporre oneri di cancellazione.

  • rodolfo spina 22 settembre 2009 at 14:12

    L’Antitrust ha comminato a Bnl una multa da 180mila euro per pratiche commerciali scorrette. Alla base della decisione dell’Autorita’ ci sono i ritardi e i comportamenti dilatori nell’applicazione della procedura semplificata della cancellazione dell’ipoteca.

    In particolare, per le obbligazioni principali estinte prima della data di entrata in vigore della legge di conversione del decreto legge sulle liberalizzazioni del 2007, la condotta contestata consiste nell’adottare comportamenti dilatori rispetto alle richieste dei clienti di rilascio della quietanza oppure nell’omettere sistematicamente le risposte alla corrispondenza inviata dai consumatori.

    Per le obbligazioni principali estinte dopo la data di entrata in vigore della legge, invece, il comportamento contestato consiste nel rilasciare al mutuatario la quietanza che attesta la data di estinzione dell’obbligazione e nel trasmettere al conservatore la relativa comunicazione con una tempistica molto lunga piu’ rispetto ai 30 giorni previsti dalla legge.

    Per motivi analoghi erano stati condannati altri ‘primari’ istituti bancari.

  • paolo buro 16 settembre 2009 at 13:25

    L’ipoteca si estingue ai sensi dell’art. 2878 c.c:

    1) con la cancellazione dell’iscrizione;

    2) con la mancata rinnovazione dell’iscrizione entro il termine di 20 anni dalla sua iscrizione;

    3) con l’estinguersi dell’obbligazione principale;

    4) col perimento del bene ipotecato;

    5) con la rinunzia del creditore;

    6) con lo spirare del termine a cui l’ipoteca è stata limitata o col verificarsi della condizione risolutiva; 7) con la pronunzia del provvedimento che trasferisce all’acquirente il diritto espropriato e ordina la cancellazione delle ipoteche.

    La cancellazione dell’ipoteca prestata dal debitore a garanzia del pagamento del mutuo è stata resa più semplice, riducendo i tempi di realizzazione.

    Prima dell’intervento legislativo, per far venir meno la garanzia occorreva seguire una procedura articolata sostanzialmente in tre fasi: estinzione anticipata del finanziamento in misura integrale; stipula di un atto notarile con il quale la banca incaricava il notaio di procedere alla cancellazione; esecuzione effettiva della cancellazione da parte dell’Agenzia del Territorio. Infatti dal 2 giugno del 2007 le disposizioni contenute nell’art. 13, commi 8-sexies e seguenti del decreto legge 7/2007 sono diventate operative.

    Tali disposizioni vogliono semplificare il procedimento di cancellazione delle ipoteche a garanzia dei mutui concessi da banche, società finanziarie e da enti di previdenza obbligatoria.

    Il nuovo procedimento, prevede che l’ipoteca venga cancellata, d’ufficio, senza alcun onere per il debitore, a seguito di “comunicazione” del creditore alla conservatoria. tale procedimento di cancellazione automatica del mutuo disciplinato dal decreto Bersani riguarda ogni mutuatario (e non solo i consumatori) che abbia contratto un mutuo con un soggetto che eserciti l’attività bancaria o finanziaria o con un ente di previdenza obbligatoria.

    Inoltre è espressamente previsto che il meccanismo dell’automatica cancellazione dell’ipoteca del mutuo s’applichi anche ai contratti di mutuo già estinti prima dell’entrata in vigore della legge di conversione.

    L’iter che determina l’estinzione dell’ipoteca del mutuo inizia a decorrere dalla data dell’estinzione dell’obbligazione garantita.

    A quella data, infatti, il creditore (la banca, l’istituto finanziario ecc. ecc.) dovrà rilasciare al debitore quietanza attestante la data di estinzione dell’obbligazione e dovrà trasmettere alla Conservatoria dei registri immobiliari la relativa comunicazione entro trenta giorni dalla stessa data. Decorso il termine di trenta giorni, e nel frattempo il creditore non abbia comunicato al conservatore motivi che ostino alla cancellazione dell’ipoteca, il conservatore dovrà procedere d’ufficio alla cancellazione dell’ipoteca posta a garanzia del mutuo entro il giorno successivo.

    Sia la comunicazione dell’avvenuta estinzione dell’obbligazione del mutuo al conservatore sia quella della sussistenza di eventuali motivi ostativi alla cancellazione del mutuo debbono avvenire entro trenta giorni dall’estinzione del mutuo stesso.

    Inoltre per i mutui già estinti prima dell’entrata in vigore della legge di conversione del decreto Bersani bis è previsto che, ove non sia già stata cancellata l’ipoteca posta a garanzia dell’estinto mutuo, s’applichi il nuovo meccanismo della cancellazione automatica dell’ipoteca.

    Per queste ipotesi, tuttavia, il termine di trenta giorni per la comunicazione al conservatore da parte della banca decorre dalla richiesta di quietanza da parte del debitore alla medesima Banca.

    Altresì bisogna sottolineare come siano elevati i ritardi con cui viene annotata in molte conservatorie la cancellazione dell’ipoteca. La materiale indicazione viene talvolta inserita con mesi o perfino anni di ritardo.

    Ciò significa che nel frattempo l’ipoteca continuerà a risultare come esistente. Durante tale periodo l’insussistenza dell’ipoteca potrà essere dimostrata a pieno titolo, esibendo l’atto di assenso alla cancellazione del creditore (ipoteca volontaria) o l’ordine di cancellazione del giudice (ipoteca giudiziale).

  • monia 23 settembre 2008 at 07:41

    Ciao, vorrei capire meglio a chi si applica la massima penale di estinzione mutuo pari allo 0.5% (il mio è un mutuo a tasso variabile acceso nel 2005).Il decreto legge parla di “persone fisiche”, per cui se io volessi estinguere la mia frazione (sono assegnataria di una porzione di mutuo cooperativo di cui è intestataria una cooperativa a proprietà indivisa), non potrei godere della riduzione della penale o sbaglio?Ti ringrazio in anticipo per la tua delucidazione

  • karalis 11 giugno 2008 at 21:43

    Buongiorno, sono anch’io intenzionata a chiudere il mutuo. Non capisco se mi conviene farlo.
    Mi mancano 6 anni sono 72 rate. Quel che non capisco sono i punti percentuali. Ossia io quando estinguo il mutuo devo pagare lo stesso gli interessi?
    Per esempio:se pago di mutuo un totale di 380 euro di cui 106 sono gli interessi io cosa estinguo? il capitale più gli interessi? Oppure solo il capitale?
    Sono un po confusa. Grazie se mi inviate dei chiarimenti
    Saluti Magda

    Estingui il capitale residuo al momento dell’operazione.

    Il capitale residuo lo trovi a fianco di ogni rata nel piano di ammortamento che ti è stato consegnato alla stipula del contratto di mutuo.

    Su tale capitale residuo va corrisposta una penale che in misura massima puoi desumere dalla tabella seguente:

    per i contratti di mutuo a tasso variabile
    • 0,50 punti percentuali
    • 0,20 punti percentuali nel terzultimo anno di ammortamento del mutuo
    • 0,00 punti percentuali negli ultimi due anni di ammortamento del mutuo
    *

    per i contratti di mutuo a tasso fisso stipulati antecedentemente al 1° gennaio 2001
    • 0,50 punti percentuali
    • 0,20 punti percentuali nel terzultimo anno di ammortamento del mutuo
    • 0,00 punti percentuali negli ultimi due anni di ammortamento del mutuo
    *

    per i contratti di mutuo a tasso fisso stipulati successivamente al 31 dicembre 2000
    • 1,90 punti percentuali nella prima metà del periodo di ammortamento del mutuo
    • 1,50 punti percentuali nella seconda metà del periodo di ammortamento del mutuo
    • 0,20 punti percentuali nel terzultimo anno del periodo di ammortamento del mutuo

    • 0,00 punti percentuali negli ultimi due anni di ammortamento del mutuo.

  • Magda 11 giugno 2008 at 19:46

    Buongiorno, sono anch’io intenzionata a chiudere il mutuo. Non capisco se mi conviene farlo.
    Mi mancano 6 anni sono 72 rate. Quel che non capisco sono i punti percentuali. Ossia io quando estinguo il mutuo devo pagare lo stesso gli interessi?
    Per esempio:se pago di mutuo un totale di 380 euro di cui 106 sono gli interessi io cosa estinguo? il capitale più gli interessi? Oppure solo il capitale?
    Sono un po confusa. Grazie se mi inviate dei chiarimenti
    Saluti Magda

  • karalis 6 giugno 2008 at 23:50

    ho chiesto alla mia banca l’estinzione del mutuo restante degli ultimi 4 anni e 1/2, vogli sapere quanto debo pagare per la cancelazione dell’ipoteca, e se è vero che la penale per l’estinzione anticipata e di 0,50%
    Grazie

    Pare sia proprio così Vincenzo.
    Anche se si tratta della penale massima applicabile.

    C’è un articolo sintetico qui.
    Come nel caso precedente, sfogliando un pò l’indice del sito lo avresti trovato, anche da solo, nella sezione MUTUO.

    L’Accordo vale:

    * per tutti i mutui per l’acquisto della prima casa stipulati prima del 2 febbraio 2007 ed in essere a tale data;
    * per i mutui per l’acquisto o ristrutturazione di unità immobiliari adibite ad abitazione o allo svolgimento della propria attività economica o professionale (studio, negozio, …), da parte di persone fisiche (famiglie, lavoratori autonomi, professionisti, ditte individuali, etc.), stipulati prima del 3 aprile 2007 ed in essere a tale data.

    Tali costi prevedono in dettaglio la misura massima per l’estinzione:

    *

    per i contratti di mutuo a tasso variabile
    • 0,50 punti percentuali
    • 0,20 punti percentuali nel terzultimo anno di ammortamento del mutuo
    • 0,00 punti percentuali negli ultimi due anni di ammortamento del mutuo
    *

    per i contratti di mutuo a tasso fisso stipulati antecedentemente al 1° gennaio 2001
    • 0,50 punti percentuali
    • 0,20 punti percentuali nel terzultimo anno di ammortamento del mutuo
    • 0,00 punti percentuali negli ultimi due anni di ammortamento del mutuo
    *

    per i contratti di mutuo a tasso fisso stipulati successivamente al 31 dicembre 2000
    • 1,90 punti percentuali nella prima metà del periodo di ammortamento del mutuo
    • 1,50 punti percentuali nella seconda metà del periodo di ammortamento del mutuo
    • 0,20 punti percentuali nel terzultimo anno del periodo di ammortamento del mutuo

    • 0,00 punti percentuali negli ultimi due anni di ammortamento del mutuo.

    Queste precisazioni, Vincenzo, solo perchè la prossima volta tu non perda tempo a scrivere la domanda.
    E, soprattutto, non perda tempo ad aspettare la risposta….
    Ciao.

  • Vincenzo 5 giugno 2008 at 16:11

    ho chiesto alla mia banca l’estinzione del mutuo restante degli ultimi 4 anni e 1/2, vogli sapere quanto debo pagare per la cancelazione dell’ipoteca, e se è vero che la penale per l’estinzione anticipata e di 0,50%
    Grazie




Cerca