La restrizione di ipoteca è un diritto del debitore o una concessione della banca?
Come è noto, l'articolo 39, comma 5 del Testo Unico Bancario (TUB) riconosce al mutuatario il diritto di ottenere la parziale liberazione di uno o più immobili ipotecati se è intervenuta l'estinzione della quinta parte del debito originario e/o il valore dei beni in garanzia, post restrizione ipotecaria, risulta superiore al debito residuo in conto capitale.
La domanda che ci si pone è la seguente: la riduzione del valore dell'ipoteca e/o la liberazione di uno degli immobili ipotecati a garanzia del prestito corrisponde ad un diritto soggettivo del mutuatario (subordinato alla sussistenza delle condizioni previste dal TUB), oppure rientra nelle scelte discrezionali ed insindacabili della banca, ai sensi dell’autonomia negoziale ed imprenditoriale di quest'ultima, nonché della valutazione del cosiddetto merito creditizio del mutuatario?
Al quesito ha risposto il collegio dell'Arbitro Bancario Finanziario con la decisione 821/2016.
A parere degli arbitri, in capo al mutuatario è configurabile un vero e proprio diritto soggettivo. In tal senso, secondo i giudicanti, è sufficiente la lettura del dato normativo sul punto I debitori, ogni volta che abbiano estinto la quinta parte del debito originario, hanno diritto a una riduzione proporzionale della somma iscritta. Essi hanno inoltre il diritto di ottenere la parziale liberazione di uno o più immobili ipotecati quando, dai documenti prodotti o da perizie, risulti che per le somme ancora dovute i rimanenti beni vincolati costituiscono una garanzia sufficiente.
Il concetto di garanzia sufficiente va ricercato nel contenuto dell'articolo 38 del TUB laddove viene specificato che La Banca d'Italia, in conformità delle deliberazioni del CICR, determina l'ammontare massimo dei finanziamenti, individuandolo in rapporto al valore dei beni ipotecati o al costo delle opere da eseguire sugli stessi, nonché le ipotesi in cui la presenza di precedenti iscrizioni ipotecarie non impedisce la concessione dei finanziamenti.
Il termine "diritto", espressamente impiegato dal legislatore, implica che l’ordinamento attribuisce al mutuatario una situazione soggettiva perfetta rispetto all'ottenimento della riduzione del valore dell'ipoteca e/o della liberazione di uno degli immobili ipotecati: in particolare, il conseguimento del risultato non può dipendere dalle valutazioni discrezionali della banca, ma solo dalla sussistenza delle condizioni oggettive espressamente indicate dallo stesso legislatore.
