Ipoteca su più immobili - diritto alla restrizione a fronte di una riduzione dell'esposizione debitoria

Al verificarsi di quali condizioni il debitore può vantare un diritto alla restrizione dell'ipoteca, a fronte di una riduzione dell'esposizione debitoria a garanzia della quale l'ipoteca fu costituita?

Le norme vigenti riconoscono il diritto del debitore alla restrizione dell'ipoteca, non solo nei termini di una riduzione del valore per cui la somma è stata originariamente iscritta, ma anche nella forma della restrizione a una parte dei beni, quando l'ipoteca sia iscritta su di una pluralità di immobili tra loro distinti, ove siano soddisfatti due presupposti:

1. il debito garantito sia stato rimborsato per almeno un quinto;
2. vi sia evidenza documentale, sulla base cioè di perizie redatte allo scopo, che per le somme ancora dovute i rimanenti beni vincolati costituiscono una garanzia sufficiente;

Per negare il diritto del debitore alla restrizione dell'ipoteca, quando ve ne siano i presupposti di legge, il creditore non può opporre un proprio presunto diritto a conservare inalterato quello che viene definito come "loan to value", cioè il rapporto tra valore del credito e valore della garanzia esistente all'atto della concessione del finanziamento.

Ciò in quanto la legge non prevede un diritto del creditore al mantenimento di una specifica proporzione tra valore dell'ipoteca e valore del credito ma unicamente il già ricordato diritto a che sia conservata una garanzia sufficiente per soddisfare il debito residuo. Il che allora implica che, in presenza dei due presupposti sopra indicati, di fatto, non si può rifiutare tale restrizione per la sola ragione che il rapporto originario viene ad essere percentualmente alterato.

Questa la posizione assunta dall'Arbitro Bancario Finanziario nella decisione numero 14 del 9 gennaio 2012.