Il sistema fiscale del prezzo valore

A partire dal primo gennaio 2006 è possibile regolare fiscalmente alcuni trasferimenti immobiliari al valore catastale

A partire dal primo gennaio 2006 è possibile regolare fiscalmente alcuni trasferimenti immobiliari al valore catastale, indipendentemente dal corrispettivo pattuito e indicato nell’atto.

La norma che ha inizialmente introdotto il prezzo valore è stato l’articolo 1, comma 97 della l. 23 dicembre 2005, numero 266 (finanziaria 2006); essa è stata oggetto di due successive modifiche: l’articolo 35, comma 21 del d.l. 4 luglio 2006, numero 223, convertito con modificazioni nella l. 4 agosto 2006, numero 248 ( decreto Bersani- Visco); e l’articolo 1, comma 309, della l. 27 dicembre 2006, numero 296 (finanziaria 2007).

Il testo della norma nella attuale formulazione è il seguente: “In deroga alla disciplina di cui all'articolo 43 del testo unico delle disposizioni concernenti l'imposta di registro, di cui al decreto del Presidente della Repubblica 26 aprile 1986, numero 131, e fatta salva l’applicazione dell'articolo 39, primo comma, lettera d), ultimo periodo, del decreto del Presidente della Repubblica 29 settembre 1973, numero 600 , per le sole cessioni nei confronti di persone fisiche che non agiscano nell'esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali, aventi ad oggetto immobili ad uso abitativo e relative pertinenze, all'atto della cessione e su richiesta della parte acquirente resa al notaio, la base imponibile ai fini delle imposte di registro, ipotecarie e catastali è costituita dal valore dell'immobile determinato ai sensi dell'articolo 52, commi 4 e 5, del citato testo unico di cui al decreto del Presidente della Repubblica numero 131 del 1986, indipendentemente dal corrispettivo pattuito indicato nell'atto. Gli onorari notarili sono ridotti del 30 per cento.”

La trasparenza della contrattazione immobiliare

Le finalità della norma, dalla quale i consumatori e tutti i cittadini hanno solo benefici, sono ispirate ad una logica di trasparenza nella contrattazione immobiliare e di equità nel relativo prelievo fiscale: è ora possibile indicare il prezzo reale pattuito e, al contempo, pagare le imposte relative all'atto solo sul valore dell'immobile determinato con i meccanismi di rivalutazione della rendita catastale, così detta "valutazione automatica" ( Articolo 52 dpr 26 aprile 1986, numero 131 (Testo unico delle disposizioni concernenti l’imposta di Registro).).

Il Notariato è stato, per oltre dieci anni, uno dei principali promotori di questo meccanismo, chiamato prezzo valore, ritenuto idoneo a salvaguardare la totale legittimità degli atti di cui il notaio garantisce la pubblica fede e a recuperare il senso di una leale collaborazione tra lo Stato e i cittadini.

Le Associazioni dei Consumatori, che per missione istituzionale perseguono questo senso di collaborazione civile, sostengono fortemente la trasparenza dei contratti di vendita immobiliare al fine di eliminare le zone grigie in cui i consumatori e tutti i cittadini possono più facilmente subire abusi.

La norma sul prezzo valore consente, in definitiva, la tassazione del trasferimento degli immobili sulla base del loro valore catastale e, al contempo, l’emersione dei valori reali delle compravendite.

La simulazione del prezzo dell'immobile non è più conveniente

Viene così meno ogni convenienza di dichiarazioni dirette all'evasione fiscale (“simulazione del prezzo”), e si elimina il conseguente rischio di riflessi negativi sulla stessa efficacia civile dei trasferimenti immobiliari.

Deve riconoscersi la portata sociale del nuovo sistema: lo Stato tende una mano ai cittadini, consapevole che nella prima fase di applicazione delle norme potrà subire una riduzione di introiti tributari nel settore; i cittadini devono costituzionalmente comportarsi come tali, in quanto dalla emersione dei corrispettivi reali emerge una più trasparente visione del mercato e delle singole capacità contributive.

L’azione del Notariato e delle Associazioni dei Consumatori sarà finalizzata all'illustrazione di questo nuovo sistema, degli inconvenienti connessi alla prassi precedente, dei vantaggi, non solo economici, della nuova norma e, ove se ne ravvisi la necessità, dovrà essere anche di contrasto ai “cattivi consiglieri” che, con motivazioni poco chiare, cercano di far fallire la manovra.

Per porre una domanda sul meccanismo prezzo valore, sul contratto di mutuo in generale, sulle tipologie di mutuo, sulle normative vigenti in tema di mutuo ipotecario, clicca qui.

Prezzo valore – necessità di dichiarare il prezzo reale dell'immobile

E' sbagliato ritenere che si possa stare tranquilli dichiarando un prezzo inferiore a quello vero, purchè esso superi il valore catastale dell'immobile. Oggi infatti (aggiornamento al 13 ottobre 2007), a seguito delle recenti modifiche normative, tese a combattere l'evasione fiscale, per quasi tutte le compravendite di immobili vige la regola che una volta valeva solo per i terreni edificabili, vale a dire che l'Agenzia dell Entrate può effettuare sempre accertamenti di valore, anche se si è dichiarato "il valore catastale".

Il valore dell'immobile preso a base dalla agenzia delle entrate per effettuare i controlli

Il valore che è preso a base dalla agenzia delle entrate per effettuare i suoi controlli è ora il "valore normale in comune commercio", che viene calcolato dall'Agenzia stessa sulla base di calcoli complessi partendo da diversi coefficienti. Sempre in virtù di queste norma, se per acquistare la casa si chiede un finanziamento, la somma presa a mutuo dalla banca è considerata il minimo "valore normale dell'immobile" a fini fiscali.

Si consideri poi che nelle vendite cui è applicabile la disciplina del "prezzo - valore", la relativa agevolazione è applicabile solo a condizione che venga dichiarato il prezzo vero.

Deve trattarsi di cessioni soggette ad imposta di Registro (escluse quindi, le cessioni soggette ad IVA) nei confronti di persone fisiche che non agiscano nell'esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali. Sono quindi soggette al prezzo valore anche le cessioni effettuate da società, imprese o enti, purché nei confronti di "persone fisiche" e purché soggette a imposta di Registro (non IVA).

In altre parole, oltre a tutte le vendite in cui entrambe le parti sono "privati”, sono soggette a prezzo-valore anche le vendite fatte a persone fisiche, da cedenti non-soggetti IVA (associazioni, fondazioni e simili), e anche quelle fatte, sempre a persone fisiche, da società o imprese in regime di esenzione IVA; ad esempio, le vendite fatte da imprese costruttrici o di ristrutturazione poste in essere oltre i quattro anni dalla data di ultimazione della costruzione o dell'intervento, e le vendite fatte da imprese che non hanno costruito o ristrutturato l'immobile.



Prezzo valore – ambito applicativo del sistema

I beni che possono beneficiare del sistema prezzo valore

Deve trattarsi di e relative pertinenze (box, cantine, ecc). Come confermato dalla stessa Amministrazione Finanziaria (Telefisco 2006) il regime di favore si estende alle pertinenze senza limitazione di numero e anche se acquistate separatamente dal bene principale, purché risulti nell'atto di acquisto la destinazione pertinenziale.

Il sistema vale anche per gli acquisti di abitazioni e relative pertinenze che non possono godere delle agevolazioni prima casa. Quindi anche chi acquista una seconda o terza casa, dovrà pagare le imposte secondo le aliquote ordinarie, ma potrà chiedere che la tassazione venga comunque effettuata sulla base del valore catastale: il che costituisce comunque un bel risparmio.

Quando si applica il sistema prezzo valore

Si ritiene concordemente che la nozione di "cessione" comprenda, oltre agli atti traslativi del diritto di proprietà, anche quelli traslativi o costitutivi di diritti reali parziali e di godimento (ad esempio la nuda proprietà e l’usufrutto).

È necessaria una richiesta per l'applicazione del sistema prezzo valore

La norma si applica a fronte di una precisa richiesta che la parte acquirente deve rendere al notaio: sebbene la norma sembri lasciare libertà sulla forma e le modalità di manifestazione di tale richiesta, è senz’altro opportuno che la richiesta risulti nel corpo dell'atto di acquisto.

Riduzione degli onorari notarili con il sistema prezzo valore

Per evitare che gli onorari notarili, che come ogni prestazione professionale sono calcolati sul prezzo reale, costituiscano un possibile disincentivo all'applicazione della nuova normativa, il legislatore ha prescritto che gli stessi siano ridotti; tale riduzione è fissata nel 30 per cento. Il Consiglio Nazionale del Notariato, per assicurare la piena applicazione della novità normativa e raccogliendo le istanze delle Associazioni dei Consumatori, ha ritenuto che la riduzione venga applicata non soltanto alla specifica voce “onorari”, che costituisce solo un elemento di composizione della parcella notarile, ma al complessivo compenso notarile.

Altre indicazioni sulla parcella notarile si possono trovare sul sito del Consiglio Nazionale del Notariato.

Il meccanismo del prezzo valore si applica a condizione che nell'atto sia indicato l’intero prezzo pattuito: "Se viene occultato, anche in parte, il corrispettivo pattuito, le imposte sono dovute sull'intero importo di quest’ultimo e si applica la sanzione amministrativa dal cinquanta al cento per cento della differenza tra l'imposta dovuta e quella già applicata in base al corrispettivo dichiarato, detratto l'importo della sanzione eventualmente irrogata.”.

Principali effetti derivanti dall'applicazione del sistema fiscale prezzo valore

Diritti di prelazione

I terzi che per legge o per contratto hanno un diritto di prelazione sul bene immobile oggetto di vendita, possono esercitare la prelazione stessa, o riscattare il bene già venduto, al prezzo dichiarato nell’atto di vendita, senza che il compratore possa pretendere la restituzione del prezzo realmente pagato.

Revocatoria fallimentare

Se il venditore fallisce entro un anno dalla vendita, il curatore fallimentare può revocare la vendita, può cioè riappropriarsi del bene venduto, se il compratore conosceva lo stato di del venditore. La conoscenza dell'insolvenza del venditore si presume se il valore di quanto venduto sorpassa di oltre un quarto quello del corrispettivo ricevuto. Per gli immobili da adibirsi ad abitazione principale dell'acquirente o di suoi parenti e affini entro il terzo grado è esclusa la revocatoria fallimentare solo se la vendita è effettuata "a giusto prezzo".

In tutti i casi di revocatoria, l’acquirente può insinuarsi nel fallimento, cioè richiedere la restituzione del prezzo, ma solo nei limiti di quanto dichiarato in atto e non per quanto realmente pagato.

Rescissione della vendita

Se vi è sproporzione tra il valore dell'immobile compravenduto e il prezzo pattuito, e il venditore prova che la sproporzione è dipesa dal suo stato di bisogno di cui il compratore ha approfittato, il venditore può chiedere, entro un anno dalla stipula, la rescissione del contratto per lesione.

Altri vizi della vendita e limiti di restituzione del prezzo

Nei casi in cui, per eventuali vizi da cui sia affetto il contratto di compravendita, lo stesso si sciolga, il compratore potrà ottenere la restituzione del solo prezzo dichiarato nel contratto, a meno che non provi (e ciò può risultare impossibile nel caso di pagamento in contanti) di aver pattuito e pagato una somma superiore.

Responsabilità professionali

È configurabile una responsabilità di chi suggerisca o consigli al contribuente di simulare il prezzo, o lo induca in errore affermando la sufficienza del valore catastale.

Conseguenze fiscali dell'applicazione del sistema prezzo valore

Detrazione IRPEF

La detrazione IRPEF, spettante all'acquirente per gli interventi di recupero edilizio effettuati dal venditore, è determinata in proporzione al prezzo dell'unità immobiliare dichiarato nell'atto di vendita o assegnazione.

Esclusione di accertamento sulle imposte sui redditi

Ai sensi di legge ove l’acquirente si avvalga delle nuove norme sul prezzo valore e dichiari in atto il reale corrispettivo pattuito, non trovano applicazione le norme sull'accertamento induttivo; non assume cioè rilevanza, ai fini della determinazione del reddito tassabile, la spesa effettuata per l'acquisto dell'immobile, e gli accertamenti induttivi ai fini delle imposte sui redditi non possono essere effettuati. Si ricorda ancora che, per non essere assoggettati ad accertamenti "induttivi" non è sufficiente indicare nel contratto un qualsiasi prezzo simulato anche se superiore al valore catastale, ma occorre indicare il reale "corrispettivo pattuito".

Privilegio a favore dello Stato

Negli atti stipulati al di fuori delle condizioni previste dal sistema prezzo valore, nell'ipotesi in cui le parti non abbiano indicato nel contratto il prezzo reale, pur dichiarando un prezzo in misura corrispondente ai parametri catastali, si applica la sanzione dal 200% al 400% della maggiore imposta dovuta; il relativo credito dello Stato è assistito dal privilegio che grava sull'immobile acquistato; e poiché il privilegio è opponibile anche nei confronti dei terzi, è possibile che l’acquirente abbia difficoltà ad effettuare successive rivendite dell'immobile.

Plusvalenze sulla rivendita

In caso di rivendita dell'immobile acquistato dichiarando un prezzo inferiore a quello reale e ricorrendo i presupposti di tassazione della plusvalenza, quest'ultima sarà tanto maggiore quanto minore è stato il prezzo dichiarato all'acquisto.

Sanzioni per il venditore

Anche il venditore può subire conseguenze fiscali negative dalla simulazione del prezzo. La mancata dichiarazione della plusvalenza immobiliare connessa al prezzo reale comporta l'applicazione delle sanzioni previste per l'omessa o insufficiente dichiarazione dei redditi; nei casi più gravi può configurarsi il reato di frode fiscale.

Detrazione degli interessi passivi

La detrazione degli interessi passivi dei mutui ipotecari contratti per l'acquisto della abitazione principale è ammessa solo per la parte di mutuo corrispondente al prezzo dichiarato nella compravendita e alle spese accessorie previste dalla legge; ne consegue che qualora l’importo del mutuo sia maggiore del prezzo dichiarato, per la differenza non è possibile detrarre li interessi passivi.

Indicazione analitica delle modalità di pagamento

La legge dispone che all'atto della stipula di tutte le cessioni immobiliari, le parti hanno l'obbligo di rendere apposita dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà recante l'indicazione "analitica" delle modalità di pagamento del prezzo. Per indicazione "analitica" delle modalità di pagamento devono intendersi gli estremi di pagamento (assegni, bonifici, ecc.).

L'obbligo di indicazione delle modalità di pagamento riguarda anche le somme pagate anteriormente all'atto (caparre, acconti, ecc.). In caso di omessa, incompleta o falsa indicazione di questi dati si applica la sanzione amministrativa da euro 500 a euro 10.000 e, ai fini dell'imposta di registro, i beni trasferiti sono assoggettati ad accertamento di valore, vanificando la richiesta del prezzo valore. Oltre alla sanzione amministrativa occorre poi considerare l’eventuale sanzione penale19 che comporta la pena della reclusione fino a due anni.

29 novembre 2007 · Piero Ciottoli

condividi su FB condividi su G+ condividi su Twitter iscriviti alla newsletter del blog iscriviti al feed RSS degli articoli del blog forum

Approfondimenti e integrazioni dal blog

Assistenza gratuita e link a ritroso

Richiedi assistenza gratuita o ulteriori informazioni su il sistema fiscale del prezzo valore. Clicca qui.

Stai leggendo Il sistema fiscale del prezzo valore Autore Piero Ciottoli Articolo pubblicato il giorno 29 novembre 2007 Ultima modifica effettuata il giorno 2 agosto 2017 Classificato nella categoria imposta di registro acquisto vendita casa e sistema prezzo valore Inserito nella sezione mutui per acquisto casa e affitti del sito la comunità dei debitori e dei consumatori italiani.

Commenti e domande

Per porre una domanda sul tema trattato nell'articolo (o commentarlo) e visualizzare il form per l'inserimento, devi prima accedere cliccando questo link. Potrai utilizzare le tue credenziali social oppure accedere velocemente come utente anonimo.

Altre info

staff e collaboratori
privacy e cookie
note legali
contatti



Cerca