Vendita quota immobile ricevuto in eredità - Quali rischi per l'erede debitore inadempiente?

La casa di mio padre era in comunione di beni con mia madre: alla morte di mio padre io mio fratello e mia madre abbiamo accettato la successione. Io vorrei vendere a mio fratello la mia quota, perché ho bisogno di liquidità in quanto devo versare quote di mantenimento figli alla mia ex.

Inoltre ho difficoltà con parecchi istituti di credito. Se vendo la mia quota 1/3 a mio fratello, una finanziaria può fare annullare l'atto di vendita? Quali sono le procedure di tutela per la mia situazione?

Il creditore insoddisfatto può avviare azione revocatoria, ex articolo 2901 del codice civile, per rendere inefficace, nei propri confronti, l'atto dispositivo del debitore e pignorare la quota trasferita al fratello non debitore o iscrivere ipoteca sull'immobile come se il trasferimento di proprietà non fosse mai avvenuto.

19 novembre 2019 · Roberto Petrella

Preciso che la vendita avverrà con bonifico con importo reale della quota spettante, spero che ci sia una norma che tuteli questo passaggio di proprietà da eventuali creditori e soprattutto i soldi che realmente mio fratello pagherà per avere la mia quota gli saranno rimborsati per via dell'annullamento dell'atto.

Secondo l'ordinamento codicistico vigente, il creditore può domandare al giudice che siano dichiarati inefficaci nei suoi confronti (ex articolo 2901 e seguenti del codice civile) gli atti di disposizione del patrimonio con i quali il debitore rechi pregiudizio alle sue ragioni, quando concorrono le seguenti condizioni:

1) che il debitore conoscesse il pregiudizio che l'atto arrecava alle ragioni del creditore
2) che, inoltre, trattandosi di atto a titolo oneroso, l'acquirente fosse consapevole del pregiudizio;

Ora lei debitore non può negare di rendersi conto che vendendo la quota a suo fratello compromette la possibilità del creditore di iscrivere ipoteca sull'immobile e/o chiedere l'espropriazione e la vendita all'asta dell'intero bene. Suo fratello, proprio perchè familiare e non terzo estraneo, si presume debba conoscere la situazione in cui versa il familiare debitore e, dunque, nemmeno lui potrà negare di essere consapevole del pregiudizio arrecato al creditore insoddisfatto con il proprio acquisto.

Quindi, la circostanza che la vendita avvenga tramite bonifico con importo della quota rapportato al valore commerciale dell'immobile non è rilevante, se il trasferimento di proprietà è endofamiliare. Per evitare rischi di azione revocatoria dovrà vendere ad un terzo estraneo (nè parente, nè affine).

Insomma, la soluzione classica perseguibile è l'alienazione a favore di un terzo, non parente o affine, con pagamento tracciabile del bene a prezzi di mercato, e con l'ulteriore condizione che l'immobile acquistato (anche in quota, con compensazione del canone di locazione agli altri quotisti comproprietari) venga adibito ad abitazione principale dell'acquirente (cioè sia eletto a residenza dell'acquirente o dei suoi familiari, vale a dire il coniuge, i figli, i parenti entro il terzo grado e gli affini entro il secondo grado).

Solo così si rende inammissibile l'eventuale azione revocatoria dell'atto di compravendita, eventualmente proposta dal creditore.

19 novembre 2019 · Giorgio Martini

Se al posto di vendere a mio fratello il mio 1/3 del 50% di proprietà dell'immobile, decidessi di rinunciare prima di avviare le procedure di successione una rinuncia di eredità premetto che ho figli minori, quali tutele potrei avere a differenza della vendita tra familiari.

I figli minori dovranno accettare con beneficio di inventario: tuttavia c'è sempre la possibilità che il creditore impugni la rinuncia del proprio debitore nei cinque anni successivi alla data in cui viene sottoscritta e registrata la rinuncia all'eredità.

L'articolo 524 del codice civile, infatti, stabilisce che se taluno rinunzia, benché senza frode, a un'eredità con danno dei suoi creditori, questi possono farsi autorizzare ad accettare l'eredità in nome e luogo del rinunziante, al solo scopo di soddisfarsi sui beni ereditari fino alla concorrenza dei loro crediti. Il diritto dei creditori si prescrive in cinque anni dalla rinunzia.

19 novembre 2019 · Lilla De Angelis

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