Vendita di un immobile – Quante tasse sono dovute?


Sto pensando di comprare un appartamento più grande per me e la mia famiglia, e quindi di vendere quello attuale: non sono a conoscenza, però, di quante tasse si devono pagare allo Stato.

Potete aiutarmi?

Anche lo Stato vuole la sua parte per la compravendita di una casa: infatti, nelle casse pubbliche può finire una percentuale dell’affare.

Dunque, auante tasse si pagano sulla vendita dell’immobile?

Nella maggior parte dei casi, al proprietario va bene e la vendita non è soggetta a tassazione. Succede quando l’operazione non genera una plusvalenza, cioè quando il valore che ottiene per la vendita dell’immobile non è superiore a quello che aveva pagato lui al momento di acquistarla.

Detto in altro modo, quando il venditore non ci guadagna.

Non solo: in alcuni casi, nemmeno sulla plusvalenza bisogna versare delle imposte.

Vediamo, allora, quante tasse si pagano sulla vendita dell’immobile e quando è necessario versarle.

Come appena anticipato, si pagano le tasse sulla vendita dell’immobile nel momento in cui l’operazione genera una plusvalenza, cioè un guadagno rispetto a quello che il proprietario aveva pagato per la casa quando l’aveva acquistata.

Tuttavia, questa regola vale solo quando l’immobile viene rivenduto nei cinque anni successivi all’acquisto o alla costruzione del fabbricato: è il periodo di tempo, infatti, in cui si stima che la compravendita immobiliare sia speculativa.

C’è, però, un’eccezione: la plusvalenza non viene mai tassata nel caso in cui l’acquisto della casa sia avvenuto per successione, mentre ci sarà da pagare le imposte sulla plusvalenza nel caso in cui venga venduto un immobile ricevuto in donazione entro cinque anni dalla data in cui il donante l’ha acquistato e tenendo come riferimento il prezzo a cui il donante l’aveva comprato.

La plusvalenza sulla vendita dell’immobile non viene tassata, come abbiamo visto, quando l’operazione si conclude dopo cinque anni dalla data in cui il proprietario l’aveva acquistato e quando avviene nell’ambito di una successione.

Ma la tassazione è esclusa anche quando la casa oggetto della compravendita è stata l’abitazione in cui il proprietario ha avuto la propria residenza o quella di un suo familiare per la maggior parte del tempo trascorso dalla data di acquisto o di costruzione a quella della vendita.

Riassumendo, il venditore non deve pagare le tasse quando:

  • l’immobile oggetto della compravendita è stato acquistato o costruito da più di cinque anni;
  • l’immobile viene acquistato per successione;
  • si tratta dell’abitazione in cui il venditore o un suo familiare ha avuto la propria residenza per la maggior parte del tempo trascorso tra la data di acquisto o di costruzione e quella di vendita;
  • l’immobile è stato ricevuto in donazione e sono trascorsi più di cinque anni da quando il donante l’aveva acquistato o da quando la casa era stata costruita.
  • La plusvalenza, dunque, è la differenza tra il valore di acquisto ed il maggior valore ottenuto da una vendita: compro a 200mila e vendo a 250mila, così avrò 50mila euro di plusvalenza. Questa somma viene aumentata da qualsiasi altro costo che riguarda il bene, come le imposte pagate sull’acquisto, le spese notarili, ecc. Costi che devono essere documentati dalla fattura del notaio e, se l’acquisto era soggetto a Iva, dalla fattura dell’impresa che aveva venduto la casa.

    Per quanto riguarda la tassazione vera e propria, il venditore deve inserire la plusvalenza ottenuta e calcolata come appena spiegato nella dichiarazione dei redditi. Il calcolo delle tasse avviene secondo le aliquote che si applicano al reddito complessivo. Ma c’è da fare un distinguo.

    Se si tratta di tassazione ordinaria, cioè di quella secondo cui la plusvalenza faccia cumulo con altri redditi imponibili ai fini Irpef, le aliquote sono:

  • fino a 15.000 euro: 23%;
  • da 15.001 a 28.000 euro: 27%;
  • da 28.001 a 55.000 euro: 38%;
  • da 55.001 a 75.000 euro: 41%;
  • oltre 75.000 euro: 43%.

Se, invece, si tratta di tassazione separata, è previsto che sulla plusvalenza si applichi un’imposta sostitutiva del 20%, purché il venditore ne faccia espressa richiesta al notaio al momento della compravendita.

Oltretutto, in questo modo, il proprietario dell’immobile è esonerato per legge da controlli fiscali straordinari e da accertamenti induttivi.

17 Gennaio 2022 · Stefano Iambrenghi



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