Difficoltà nella vendita di un immobile ricevuto in donazione - Rimedi

Mio padre mi ha donato un immobile che vorrei vendere: ma gli acquirenti scappano appena vengono a conoscere l'origine del titolo di proprietà, oppure mi propongono un prezzo indecente. Per quale motivo e cosa posso fare per vendere la casa?

Il problema è che l'articolo 563 del codice civile dispone che se i donatari contro i quali è stata pronunziata la riduzione hanno alienato a terzi gli immobili donati e non sono trascorsi venti anni dalla trascrizione della donazione, il legittimario (coniuge o o altro figlio del defunto, oppure un nipote del figlio premorto), premessa l'escussione dei beni del donatario, può chiedere ai successivi acquirenti la restituzione degli immobili.

In parole povere, se si verifica il decesso del donante (suo padre) e altri eredi promuovo azione di dì riduzione delle donazioni effettuate in vita dal de cuius, l'acquirente rischia di perdere l'immobile acquistato se non sono decorsi venti anni dalla trascrizione dell'atto di donazione.

In sintesi, qualora il donante sia deceduto da più di 10 anni, secondo l'orientamento prevalente della giurisprudenza di legittimità, il diritto ad agire in riduzione delle donazioni effettuate in vita dal de cuius deve ritenersi prescritto per cui non vi è più alcun rischio per l'acquirente, in quanto le azioni di riduzione e restituzione non potranno più essere esercitate.

In più, nel caso siano decorsi più di 20 anni dalla data della donazione (secondo il dettato del citato articolo 563 del codice civile), a prescindere dalla circostanza che il donante sia ancora vivente o sia già deceduto, l'azione di restituzione non potrà più essere esercitata e pertanto non ci sarà più alcun rischio per chi compra dal donatario.

Nel caso in esame, pertanto, il donatario, solo dopo che sia trascorso il termine ventennale previsto dal codice civile (decorrenti dalla trascrizione della donazione), può disporre del proprio diritto senza che il suo avente causa (l'acquirente) abbia a temere di subire le conseguenze di un eventuale vittorioso esercizio dell'azione di riduzione da parte di legittimari pretermessi del donante (legittimari, cioè, a cui è stata lesa la quota di legittima).

La risoluzione della donazione per mutuo dissenso è, appunto, utilizzata quando il donatario, intenzionato ad alienare il bene oggetto di donazione, si vede opporre il rifiuto dalla controparte per il timore di subire gli effetti pregiudizievoli della tutela reale accordata ai legittimari.

Al donatario è data, così, la possibilità di risolvere la donazione mediante mutuo consenso (o mutuo dissenso, se si vuole mettere in risalto il venir meno del consenso), con conseguente ritorno del bene nella proprietà del donante, il quale, rientrato nel possesso del bene, potrà disporne senza che la controparte possa eccepirgli alcunché, atteso che la donazione è stata risolta ed il bene è rientrato nel patrimonio dell'originario proprietario. Il ricavato della vendita potrà poi, eventualmente, essere rigirato al donatario che ha risolto la donazione per mutuo dissenso.

In alternativa, nel caso di intervenuto decesso del donante, l'acquirente del bene donato può richiedere fideiussioni a carico dei legittimari, o, addirittura, la rinuncia da parte dei legittimari all'azione di opposizione alla donazione o all'azione di restituzione. infatti, ai sensi dell'articolo 557 del codice civile, i legittimari non possono rinunziare a questo diritto, finché vive il donante, né con dichiarazione espressa, né prestando il loro assenso alla donazione.

Le considerazioni giuridiche fin qui svolte sono state estratte anche dalla sentenza della Corte di cassazione 965/2019.

11 ottobre 2019 · Lilla De Angelis

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