Vendere casa la cui proprietà è pervenuta in donazione – La risoluzione della donazione per mutuo consenso fra donante e donatario

Il figlio è intestatario della nostra bifamiliare a lui ceduta con Mantenimento (2013 primo appartamento) e donazione dal Fratello (2014 secondo appartamento), al solo scopo di proteggerci da banche (conseguenti due fideiussioni).

Dobbiamo vendere, ed i compratori hanno chiesto annullamenti mantenimento e donazione; fratello che ha donato non vuole firmare annullamento (si è rivolto a legale, comunque al solo scopo di lucrare).

Notaio dice vende tutto il figlio intestatario avvalendosi di assicurazione (a copertura di eventuale rivalsa ed a garanzia degli acquirenti). Cosa ne pensate, ovviamente si può fare, ma quale grado di rischio rimane?

Se un legittimario (parliamo degli eredi del fratello donante) viene leso nella propria quota di legittima, per effetto di una donazione (nella fattispecie quella in cui è donatario l’altro fratello) posta in essere in vita dal defunto, egli può far valere il proprio diritto mediante azione di riduzione. Il diritto all’azione di riduzione si prescrive entro un decennio dal decesso del de cuius.

Qualora, nel frattempo, il donatario avesse alienato a terzi l’immobile ricevuto in donazione, il legittimario, dopo aver tentato l’escussione dei beni del donatario, può chiedere ai successivi acquirenti di ri-acquisire il bene donato alla massa ereditaria attraverso l’azione di restituzione. L’articolo 563 del codice civile, infatti, stabilisce che se i donatari, contro i quali è stata pronunziata la riduzione, hanno alienato a terzi l’immobile ricevuto in dono e non sono trascorsi venti anni dalla trascrizione della donazione, il legittimario, premessa l’escussione dei beni del donatario, può chiederne al terzo acquirente la restituzione. Il terzo acquirente può liberarsi dall’obbligo di restituire in natura le cose donate pagando l’equivalente in danaro.

Per farla breve, chi acquista un immobile, laddove questo sia pervenuto al venditore per donazione, o qualora il venditore lo abbia a sua volta acquistato da un donatario, rischia di essere coinvolto in una azione di restituzione entro un ventennale dalla trascrizione della donazione nei Pubblici Registri Immobiliari.

Per questa ragione chi acquista un immobile ha il diritto di conoscere la provenienza del bene che sta per comprare attraverso il titolo di provenienza o atto di provenienza che dir si voglia. E, se l’immobile (come nella fattispecie) proviene da una donazione solo la risoluzione della donazione per mutuo consenso fra donante e donatario rimuoverebbe alla radice qualsiasi problema limitativo alla commerciabilità dell’immobile

Il notaio afferma che si possa fare tutto stipulando una polizza assicurativa a favore del terzo acquirente: questa soluzione, infatti, garantisce indirettamente il venditore donatario (il fratello accondiscendente, se così si può dire) da un’azione di rivalsa del terzo acquirente che, per evitare l’eventuale obbligo giudiziale di restituzione dell’immobile, sarebbe costretto a versare l’equivalente del suo valore commerciale (per la seconda volta); rischio che però verrebbe coperto dalla polizza

Tuttavia, a parte l’ulteriore premio una tantum che bisogna versare alla compagnia di assicurazione, e l’alea delle polizze assicurative – che, spesso, prevedono la clausola seminascosta (inserita dalla famigerata manina) per cui il risarcimento viene accordato solo se la sottoscrizione del contratto avvenne il venerdì di un giorno dispari di un anno non bisestile – bisognerebbe sapere, in primis, se l’acquirente è d’accordo a sostituire la tutela offertagli, oggi, dalla intervenuta risoluzione della donazione per mutuo consenso fra donante e donatario con il risarcimento, corrisposto domani, di una polizza assicurativa.

6 Dicembre 2018 · Annapaola Ferri

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