Restrizione di ipoteca trascritta a garanzia del mutuo concesso per acquisto di un appartamento con pertinenza successivamente alienata

Restrizione ipotecaria a seguito di vendita di solo box auto, gravato da mutuo complessivo (con appartamento) per euro 112 mila e 800, stipulato nel 2010.

Quest'anno veniva venduto solo il box, la banca ha fatto periziare solo l'appartamento ovviamente, con una valutazione pari ad euro 84 mila euro.

Il debito residuo del mutuo, a marzo 2019 ammonta ad euro 89 mila. La banca riferiva che doveva garantire per eseguire la restrizione, la stessa percentuale d'intervento dell'epoca, cioè l'80%.

Dai calcoli effettuati, la banca mi chiedeva circa 18.000 per completare la restrizione.

Mi sembra un'assurdità e incongruente con quanto disposto dal T.U.B. Potete darmi qualche info specifica e nel merito se è possibile?

Diciamo, che avendo pagato un quinto del capitale originario, in base all'articolo 39 comma 5 del Testo Unico Bancario (TUB) il debitore ha diritto ad una riduzione proporzionale del valore dell'ipoteca scritta sull'immobile (riduzione ipotecaria).

La banca, tuttavia asserisce che il valore dell'immobile ipotecato è stato ridotto in conseguenza dell'avvenuta alienazione del box. Pertanto, per procedere alla riduzione dell'ipoteca, ritiene che il debitore debba restituire il valore (da sottrarre al debito residuo) di quota parte del mutuo che fu concesso per l'acquisto del box, ora alienato senza autorizzazione, seppur gravato da garanzia ipotecaria.

Mi sembra che, messa in questi termini, la questione sia lineare e pacifica. Tanto è vero che, qualora la situazione rimanesse così come è, e il mutuatario smettesse di adempiere al pagamento delle rate del mutuo, il creditore avrebbe tutto il diritto di espropriare non solo la casa del mutuatario debitore, ma anche il box auto di proprietà dell'incauto acquirente.

10 aprile 2019 · Simonetta Folliero

In occasione di vendita di box auto gravato da mutuo ipotecario, unitamente ad appartamento (quest'ultimo non venduto), si procedeva alla stipula di una scrittura privata autenticata con l'acquirente, consapevole del gravame indicato e disponibile al mantenimento dello stesso con spese rateali a mio carico. Questa situazione si verificava, a seguito di richiesta restrizione alla Banca, la quale dal calcolo non meglio specificato, faceva emergere un valore esorbitante rispetto alla stessa vendita, quindi non eseguibile da parte dello scrivente. Per tali motivi, la Banca può recriminare in seguito tale situazione, alla luce che questo passaggio mi è stato suggerito proprio da loro?

La banca ha richiesto la scrittura privata fra acquirente e venditore per regolarizzare la pratica, in particolare per perfezionare l'accollo interno rispetto al pagamento delle rate del mutuo, non certo come requisito necessario per concedere la riduzione ipotecaria a costo zero.

Se lei avesse richiesto la riduzione ipotecaria prima dell'alienazione del box, l'avrebbe certamente ottenuta senza sborsare un centesimo, per diritto, avendo già rimborsato il 20% del capitale originario del mutuo, come peraltro stabilito dal Testo Unico Bancario (TUB).

Avendo, invece, prima alienato il box, cioè parte dell'immobile senza preventiva autorizzazione (in pratica una quota del ricavato dalla vendita avrebbe dovuto essere rigirato alla banca come estinzione del mutuo a suo tempo virtualmente erogato per finanziare l'acquisto del box) adesso dovrà sottostare alle richieste del creditore, almeno che non voglia adire il giudice.

In realtà potrebbe rivolgersi all'Arbitro Bancario Finanziario (ABF) per verificare in prima battuta se ha ragione a pretendere la riduzione a costo zero: condizione necessaria per presentare ricorso all'ABF è, tuttavia, l'avere inoltrato un reclamo scritto, via raccomandata AR, alla banca, lamentando, sostanzialmente, quanto ha riportato nel quesito e chiedendo la riduzione a costi più contenuti.

Decorsi 30 giorni dalla data in cui il reclamo perviene al destinatario, in caso di silenzio o di risposta non soddisfacente, potrà rivolgersi direttamente all'ABF, previo versamento di 20 euro (contributo per le spese di procedura) che le saranno restituiti in caso di accoglimento del ricorso.

Non è richiesta assistenza tecnico legale, la procedura è assai semplice e si sostanzia nel riportare all'Arbitro quanto già contestato alla controparte in sede di reclamo.

Per presentare il ricorso online può seguire le istruzioni riportate qui.

10 aprile 2019 · Rosaria Proietti

In realtà la situazione era già chiara, ma volevo capire come la Banca effettua il calcolo di restrizione, cioè il valore da sottrarre al debito residuo del mutuo, come viene ottenuto. Il mutuo non è frazionato tra appartamento e box, ma è complessivo, quindi la quota relativa al solo box come si evince. Inoltre, se non si procede (in quanto non risulta obbligatorio) alla restrizione ipotecaria, ma si continua a pagare regolarmente le rate potrebbero subentrare problemi? Si specifica, che tra il venditore e l'acquirente, proprio a causa della cifra sproporzionata richiesta dalla banca ai fini della restrizione, di comune accordo si è proceduti alla sottoscrizione di una scrittura privata autenticata, in cui l'acquirente ha accordato il gravame sul box ormai di sua proprietà, con specifica che le rate restavano ad onere del venditore.

Per determinare la quota di mutuo idealmente associato al box, il modo più semplice è effettuare una proporzione. Se indichiamo con MEB il mutuo erogato per l'acquisto del box (idealmente, poichè l'immobile non è frazionato fra appartamento e box); con MEI il capitale complessivo erogato per l'acquisto dell'immobile (comprendente appartamento e box); con VCB il valore commerciale attuale del box e con VCI il valore attuale commerciale dell'immobile; si ottiene: MEB = (VCB * MEI)/VCI.

Stimando il valore commerciale del box VCB (può adottare il ricavato dalla vendita) riuscirà ad ottenere MEB, cioè l'importo da versare alla banca per restringere l'ipoteca al solo appartamento, liberando dal gravame il box.

10 aprile 2019 · Piero Ciottoli

La scrittura privata mi è stata suggerita dalla banca, ma non richiesta, inoltre come facevo a chiedere una restrizione ipotecaria prima di alienare un bene pertinenziale quando tale operazione serve per svincolare un bene pertinenza dal gravame dell'ipoteca, prima dell'operazione di vendita ciò non sarebbe potuto avvenire. Inoltre, a me interessava capire se sono OBBLIGATO a procedere con la restrizione oppure, a seguito di scrittura privata, avere la possibilità, concorde con l'acquirente, di continuare a pagare regolarmente le rate del mutuo senza procedere con l'operazione suddetta. La Banca potrebbe in futuro intervenire per richiedere la restrizione oppure, con il regolare pagamento delle rate eviterebbe tale procedura, dato che risulta un diritto accedervi per il mutuatario, ma non un obbligo?

Se l'acquirente non la mette in croce, accettando il rischio di vedersi espropriato il box qualora lei, in un momento di pazzia, decidesse di non pagare più le rate del mutuo, la restrizione dell'ipoteca al solo appartamento non sarebbe obbligatoria, non essendo mutate, per la banca le condizioni per cui il mutuo fu all'epoca erogato: stesso bene espropriabile (appartamento più box) e stesso mutuatario obbligato all'adempimento (l'acquirente in un accollo interno è trasparente alla banca).

10 aprile 2019 · Simonetta Folliero

grazie per la risposta, simonetta folliero, ma anche a tutto lo staff che ha risposto ai precedenti quesiti: siete stati molto utili

Grazie a lei per il gentile feedback, anche, e soprattutto, da parte di Simonetta.

10 aprile 2019 · Simone di Saintjust

L'operazione indicatami nel precedente topic MEB = (VCB * MEI)/VCI, proprio quest'ultimo termine VCI, rappresenta il valore dell'appartamento e del box assieme oppure solo il valore dell'appartamento dato che il box è stato alienato?

VCI rappresenta il valore complessivo dell'immobile (comprensivo di appartamento e box).

10 aprile 2019 · Ornella De Bellis

Un quesito in relazione a quanto già discusso in precedenza: la scrittura privata tra il sottoscritto e l'acquirente del box, concorde sulla permanenza dell'ipoteca sullo stesso dopo la vendita, ai fini di evitare la restrizione ipotecaria piuttosto esosa paventata dalla banca nei miei confronti, andrebbe registrata all'agenzia delle entrate, oppure non diviene necessario, considerando che l'atto di vendita, ovviamente è stato a suo tempo registrato. Infatti come si diceva in una precedente risposta, la restrizione non è obbligatoria, le condizioni di mutuo per la banca sono rimaste inalterate. Si precisa che la scrittura privata è autenticata innanzi a un notaio.

Si tratta di problematiche che dovrebbero interessare l'acquirente, più che il venditore: diciamo che se fossi stata io l'acquirente non avrei rogitato il box prima della restrizione ipotecaria finalizzata a liberare da vincoli ipotecari il bene. O, al massimo, avrei proposto di acquisire il box al prezzo richiesto dal venditore, detratti i costi pretesi dalla banca per la restrizione ipotecaria.

I vantaggi della registrazione di una scrittura privata, come quella di cui si discute, presso l'Agenzia delle Entrate, si riducono, sostanzialmente, nell'attribuzione all'atto di una data certa (che, nella fattispecie sarebbe ridondate, se, come è stato precisato, la scrittura è stata oggetto di autentica notarile), e nella conservazione dell'atto in archivi pubblici (a fronte di un eventuale smarrimento da parte dell'acquirente, soprattutto).

La scrittura privata sottoscritta fra le parti, nel contesto di cui ci si occupa, non ha alcuna valenza pratica di tutela per l'incauto acquirente, dal momento che non è opponibile al creditore procedente qualora, a seguito di inadempimento del mutuatario venditore, la banca decidesse di espropriare appartamento e box.

Una volta privato del box, al massimo, con quella scrittura privata, l'acquirente potrebbe citare il mutuatario per il risarcimento danni, ma non si capisce con quale utilità trovandosi presumibilmente quest'ultimo in condizioni economiche pessime e non suscettibili di escussione forzata (ha già perso l'appartamento) e gravato, oltretutto, da un debito residuo (con privilegio per la banca grazie alla garanzia ipotecaria) qualora il ricavato della vendita all'asta non riuscisse a soddisfare il creditore procedente.

10 aprile 2019 · Ludmilla Karadzic

In merito al calcolo di restrizione ipotecaria, suggerito in quale post precedente, con i dati in mio possesso otterrei questo risultato: (13.800,00 *112.870,00)/98.600,00 = 15.797,00. Cioè , il valore commerciale del box venduto per il valore del mutuo diviso il valore attuale dell'immobile a seguito di perizia. Ma da questo calcolo, è possibile che il valore per effettuare la restrizione del box, che devo dare alla banca è più alto dello stesso valore commerciale del box , ma allora per quale motivo fare una restrizione? Purtroppo si evince come dopo 9 anni di mutuo pagati,il valore dell immobile è sceso, perché L'erogazione all'epoca, 112.870,00 corrispondeva all'80% del valore immobiliare di quel periodo.

Per quale motivo fare la restrizione? Evidentemente non ci siamo spiegati bene: lei voleva vendere il box gravato da ipoteca complessiva su appartamento e box. In un mondo normale lei non avrebbe venduto il box, perchè non avrebbe trovato qualcuno disposto a comprare un bene gravato da ipoteca, che può essere espropriato per inadempimento altrui. Per il resto, può capitare che il valore commerciale dell'immobile ipotecato scenda nel tempo e diventi addirittura minore del capitale anticipato. E allora?

Questo topic è chiuso a qualsiasi ulteriore intervento.

10 aprile 2019 · Ludmilla Karadzic

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