Sono proprietario di un immobile (prima casa) con mutuo ipotecario che sto regolarmente pagando, scadrà tra circa 8 anni: sono socio maggioritario di una società a responsabilità limitata che ha effettuato una cessione di ramo d’azienda sulla quale i nuovi acquirenti si sono impegnati (sull’atto di vendita) a subentrare in un finanziamento in atto, ora i subentranti a posteriori si rifiutano di effettuare il subentro e la finanziaria a questo punto si vuole rivalere su di noi che siamo i precedenti proprietari. A questo punto volevo chiedere se la mia casa è a rischio pignoramento.
Non è chiaro come sia maturato il debito: nell’ipotesi che il prestito alla società a responsabilità limitata srl sia stato garantito da una fideiussione prestata dal socio maggioritario a favore della finanziaria creditrice (come di solito avviene – ad una srl non si concede credito chirografario) il fatto che l’impegno all’adempimento dell’obbligazione sia stato messo nero su bianco nell’atto di cessione del ramo d’azienda non vuol dire proprio nulla.
L’articolo 1273 del codice civile è molto chiaro in tal senso: se il debitore (il socio maggioritario cedente) e un terzo (il cessionario del ramo d’azienda) convengono che il secondo assuma il debito dell’altro, il creditore (la finanziaria) può aderire alla convenzione, rendendo irrevocabile la stipulazione a suo favore. L’adesione del creditore importa liberazione del debitore originario solo se ciò costituisce condizione espressa della stipulazione o se il creditore dichiara espressamente di liberarlo.
In poche parole, non è che un debitore possa passare il proprio debito ad un terzo solo mettendosi d’accordo con il terzo (patto di accollo bilaterale). Occorre sempre il consenso del creditore affinché il terzo possa diventare il debitore ufficiale e, quindi, occorre la sottoscrizione di un patto trilaterale che coinvolga anche il creditore.
Questo significa che, in base al contratto di cessione, il debitore originario cedente il ramo d’azienda può portare in tribunale i cessionari per vedersi da loro restituito l’importo pagato alla finanziaria creditrice. Ma quest’ultima esigerà il rimborso del debito esclusivamente dall’originario debitore cedente. Insomma la finanziaria creditrice non conosce nè il contenuto dell’atto di cessione, nè i cessionari.
Fatta questa premessa, è chiaro che per soddisfare l’obbligazione a cui il debitore originario non ha adempiuto, l’espropriazione immobiliare resta una possibilità: la circostanza che vi sia un mutuo ipotecario in corso di rimborso (e quindi un credito privilegiato per l’Istituto di credito mutuante) significa semplicemente che la finanziaria creditrice a favore della quale è stata prestata fideiussione dovrà attendere qualche anno prima che si formi capienza per l’importo garantito da fideiussione, prima di avviare la procedura di pignoramento ed espropriazione della casa di proprietà del debitore.
17 Giugno 2021 · Rosaria Proietti
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