Anni fa ho richiesto un prestito alla mia banca per problemi di pagamenti della mia attività: mi hanno concesso un prestito ipotecario, ma io avevo già un fondo patrimoniale ultra quinquennale, per ovviare a ciò è stato scritto che il mutuo era personale, ma l’appartamento (prima casa) era già con una ipoteca per mutuo intestato a mio marito. Ho letto che il mutuo personale si può erogare solo su un immobile senza una ipoteca preesistente. Ho pagato poche rate del mio mutuo per problemi lavorativi che sono peggiorati. Ora mi è arrivato un atto di precetto dove mi intimano il pagamento di tutta la cifra con gli interessi.
Il mio avvocato, se non altro per prendere tempo, sta opponendosi per varie irregolarità. Ora la mia domanda è: è regolare concedere un mutuo a scopo personale in un appartamento che aveva già un mutuo fondiario ? Allora avrebbero dovuto farmi un prestito personale che non implicava l’ipoteca….
Quando si concede un prestito il creditore deve innanzitutto preoccuparsi delle garanzie di restituzione del prestito erogato (a meno che l’aspirante debitore non sia così notoriamente e patrimonialmente ricco, da potergli concedere un prestito basato sulla sola firma, conosciuto anche come credito chirografario): normalmente, il debitore deve possedere almeno un reddito da stipendio o da pensione o un bene immobile sul quale scrivere ipoteca o deve presentare un terzo garante per dare modo al creditore di poter avviare azioni esecutive efficaci in caso di omesso rimborso da parte del debitore inadempiente.
Se il comune aspirante debitore non è in grado di fornire adeguate garanzie per la restituzione del prestito, difficilmente il credito può essere erogato.
Nel caso di un lavoratore autonomo – che non detiene un reddito da lavoro dipendente in grado di sostenere una rata o una trattenuta forzata di rimborso, in assenza di un terzo garante e considerato che i beni conferiti al fondo patrimoniale sono gravati da vincoli che non ne consentono l’espropriazione per i debiti che il creditore conosce essere stati contratti per scopi estranei ai bisogni della famiglia – l’unica garanzia potrebbe essere rappresentata da un bene immobile di proprietà dell’aspirante debitore, non conferito al fondo patrimoniale, sul quale iscrivere ipoteca volontaria.
Il funzionario o il dirigente di banca o di finanziaria, con delega ad autorizzare il prestito, deve osservare delle regole aziendali standard e delle normative di legge prima di concederlo, regole concentrate, soprattutto, nel valutare l’adeguatezza delle garanzie fornite dal debitore e finalizzate a poter rientrare, più o meno agevolmente, del capitale prestato in caso di inadempienza del debitore.
Consentire l’iscrizione di ipoteca secondaria su un immobile del debitore già gravato da ipoteca primaria costituisce un rischio per il creditore che iscrive ipoteca secondaria: infatti, qualora il debitore non pagasse le rate alla scadenza del mutuo ipotecario primario e avviasse un’azione esecutiva con espropriazione immobiliare, tutto il ricavato della vendita all’asta verrebbe assegnato al creditore primario e il creditore secondario si ritroverebbe senza alcuna garanzia. In pratica, per il creditore secondario, l’immobile ipotecato con ipoteca di secondo grado diventa una garanzia effettiva solo nell’ipotesi di regolare rimborso ed estinzione del mutuo primario.
Inoltre verrebbe danneggiato anche il creditore primario: infatti il costo di aggiudicazione dovrebbe tener conto anche della presenza di una seconda ipoteca gravante sull’immobile.
Per questo motivo è consentito iscrivere ipoteca di grado ulteriore al primo su un immobile purché l’importo erogato dal mutuo, sommato al capitale residuo dei mutui garantiti da ipoteche precedenti, non risulti superiore all’80% del valore del bene (Tribunale di Agrigento sentenza del 2016).
Per concludere, il creditore che ha iscritto ipoteca di secondo grado sull’immobile del debitore già gravato da ipoteca primaria è stato sicuramente obbligato a seguire almeno la regola appena esposta per poter iscrivere la propria ipoteca di secondo grado nei Pubblici Registri Immobiliari gestiti dall’Agenzia delle Entrate.
E, anche se per assurdo, qualora fosse stato possibile aggirare la regola dell’80% per l’iscrizione di ipoteca, la cosa non potrebbe essere utilizzata dal debitore come eccezione per far emergere la scorrettezza del prestito erogato: paradossalmente al creditore secondario potrebbe esclusivamente essere imputata la leggerezza di aver concesso un prestito senza le adeguate garanzie di copertura. L’unico diritto leso, infatti, sarebbe quello del creditore primario, ma è soltanto quest’ultimo (e solo in caso di espropriazione per omesso rimborso del mutuo primario) che potrebbe lamentare l’iscrizione di ipoteca secondaria per un importo tale che, sommato all’importo garantito dall’ipoteca primaria, risultasse superiore al 100% del valore commerciale che l’immobile aveva al momento della seconda iscrizione ipotecaria. Una volta che il debitore abbia estinto regolarmente il mutuo garantito da ipoteca primaria, non si verificherebbe alcun danno sia per il creditore secondario che per il debitore ipotecario.
25 Maggio 2024 · Annapaola Ferri
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