Espropriazione immobile e terza asta deserta – Rientrerò in possesso della mia casa?

In merito all’espropriazione della casa tramite asta giudiziaria, tra normative poco chiare e leggende metropolitane, se ne sono dette e scritte tante: tant’è che è stata fatta molta confusione.

Tentiamo di spiegare la questione in termini sintetici e pratici.

Innanzitutto, va detto che con l’entrata in vigore del decreto banche, legge 59/2016, è trapelata la convinzione che per quanto riguarda il pignoramento immobiliare e la successiva espropriazione, venisse fissato il limite di massimo tre tentativi di vendita andati deserti, più un quarto a discrezione del giudice.

Praticamente, la norma era stata così interpretata: se l’immobile pignorato non viene venduto entro il terzo tentativo d’asta (ogni volta con un prezzo ribassato di circa un quarto), la procedura esecutiva viene chiusa e il bene torna ad essere di proprietà del debitore. Tuttavia, il giudice può comunque disporre una quarta asta quanto il terzo tentativo di vendita è stato disertato o per la mancanza di istanze di assegnazione. In questo caso il giudice può fissare un prezzo base di vendita inferiore al precedente, purché non scenda oltre il limite della metà. Gli interessati all’acquisto dell’immobile potranno visionarlo entro 7 giorni dalla richiesta, che va fatta attraverso il portale delle vendite pubbliche.

Bisogna però, fare un appunto.

L’articolo che è stato modificato dalla legge sopra citata è il 532 c.p.c. ed effettivamente leggendolo, avulso dal contesto, il testo sembra indicare che, dopo 6 mesi e un numero massimo di esperimenti, il giudice debba disporre la chiusura anticipata del processo.

Da nessuna parte, però, viene citata la formula esecuzione immobiliare.

Inoltre, il predetto articolo 532 parla di Vendita a mezzo di commissionario.

Cosa vuol dire?

Quello del commissionario, è il ruolo assegnato all’istituto di vendite giudiziarie a cui devono essere affidate le cose pignorate.

Il ruolo del commissionario (art. 533 cpc) è quello di assicurare agli interessati la possibilità di esaminare, anche in modalità telematica, le cose in vendita almeno 3 giorni prima della data fissata per l’asta e non può consegnare la cosa all’acquirente prima del pagamento integrale del prezzo.

Ma un immobile non si può affidare (semplicemente perché non si può spostare) e quindi le pose poste in vendita sono necessariamente beni mobili.

A conferma di ciò l’articolo 532 nel codice di procedura civile è collocato nella sezione dell’espropriazione mobiliare presso il debitore.

Questo significa che una interpretazione corretta del codice porterebbe la normativa a disciplinare solo i casi di vendita di beni mobiliari del debitore, non potendo la stessa applicarsi alle vendite immobiliari.

Ecco, dunque, svelata l’origine di questo pasticcio.

L’articolo 532 CPC si riferisce esclusivamente ai beni mobili e non certo a quelli immobili, pertanto si applica esclusivamente alle vendite svolte dagli Istituti di Vendite Giudiziarie o altro commissario.

Pertanto, non esiste un limite al numero infruttuoso di tentativi di vendita di un bene immobiliare?

In realtà si, ma a stabilire il limite è solo il giudice con l’estensione anticipata della procedura.

La legge prevede infatti che nel caso in cui non sia più possibile conseguire un ragionevole soddisfacimento delle pretese dei creditori (sulla base delle possibilità di vendita del bene, dei costi da sostenere per la procedura e del prezzo che si ricaverà) è disposta la chiusura anticipata del processo esecutivo.

24 Novembre 2017 · Ornella De Bellis