Per sopraggiunte cause di forza maggiore ho dovuto recedere dalla proposta d’acquisto di un appartamento che avevo in vendita. Sono a conoscenza degli obblighi verso l’acquirente, ovvero la restituzione del doppio della caparra, e degli obblighi verso l’ agenzia immobiliare, ovvero il saldo del compenso da loro perso sia relativo alla mia quota che quella della parte acquirente.
Ora però vedo un avviso di parcella da parte del notaio che avrebbe rogitato, relativo a visure ipo-catastali e predisposizione atti di compravendita e mutuo non stipulati a causa del mio recesso. Tale compenso al notaio è realmente dovuto? Anche considerato che non ho con lui nessun contratto, dal momento che è stato scelto dalla parte acquirente.
Qualora una delle parti si rifiutasse di stipulare il contratto definitivo, l’ordinamento riconosce alla parte non inadempiente specifici strumenti per la tutela dei propri diritti: innanzitutto la parte non inadempiente può rivolgersi al giudice ed ottenere una sentenza sostitutiva del rogito definitivo (esecuzione in forma specifica).
In alternativa all’esecuzione in forma specifica la parte non inadempiente potrà richiedere, sempre al giudice, la risoluzione del contratto, nonché il risarcimento del danno subìto: e nel danno subito rientra sicuramente la parcella notarile per la predisposizione del rogito (comprese le visure ipocatastali) e per la richiesta eventuale di mutuo ipotecario da parte dell’acquirente.
Tuttavia, se nel contratto preliminare è prevista una caparra confirmatoria, la parte non inadempiente potrà anche richiedere il recesso dal contratto e avvalersi della caparra, trattenendola o esigendone il doppio.
Qualora la parte non inadempiente si avvalesse della caparra confirmatoria, non potrà agire per ottenere il risarcimento dei maggiori danni: i due rimedi (per orientamento giurisprudenziale consolidato) non sono cumulabili.
Nella fattispecie, se il promissario acquirente, non inadempiente, richiede il doppio della caparra confirmatoria alla promittente venditrice, le spese notarili restano a carico del promissario acquirente.
28 Aprile 2019 · Piero Ciottoli
Dovendo recedere da un contratto di compravendita immobiliare, so che per legge devo restituire all’acquirente il doppio della caparra, ma quanto spetta all’agenzia?
L’articolo 1755 del codice civile stabilisce che il mediatore ha diritto alla provvigione da ciascuna delle parti, se l’affare è concluso per effetto del suo intervento. La misura della provvigione e la proporzione in cui questa deve gravare su ciascuna delle parti, in mancanza di patto, di tariffe professionali o di usi, sono determinate dal giudice secondo equità.
La misura della provvigione è determinata sul volume dell’affare concluso: tuttavia, le parti possono accordarsi (e certamente nel contratto sottoscritto ci saranno clausole conferenti) nel senso che la provvigione sarà dovuta anche se non si è giunti alla stipula, quindi per la sola attività prodromica.
Ora, la provvigione dovuta all’agenzia immobiliare dalla parte non inadempiente è, come abbiamo scritto nel precedente intervento, inclusa nel doppio della caparra che la parte inadempiente deve all’altra. La provvigione dovuta all’agenzia immobiliare dalla parte inadempiente è regolata dalle clausole contrattuali standard,o dal giudice, in caso di contenzioso.
29 Aprile 2019 · Stefano Iambrenghi
