Ho individuato un appartamento bellissimo in Centro a Milano e sono in procinto di concludere un ottimo affare: sull’immobile grava un usufrutto vitalizio (ci abita la nonna settantasettenne del proprietario). La casa è stata valutata da un’agenzia immobiliare 370.000 euro e mi è stato proposto l’acquisto della nuda proprietà per 280.000 euro. So bene che per acquistare l’intera proprietà dovrò attendere la morte dell’usufruttuario. Ma la mia domanda è un’altra. So che c’è un calcolo preciso per individuare quanto mi spetta pagare per la nuda proprietà? Vorrei sapere come avviene questo calcolo e se sto per essere fregato o meno.
Esistono dei calcoli precisi per la quantificazione sia del valore della nuda proprietà sia di quello dell’usufrutto.
I valori sono in continuo aggiornamento, e variano di anno in anno anche in base ai coefficienti del tasso di interesse legale stabilito annualmente dal Ministero dell’Economia e della Finanza (ad oggi è pari al 0,1%).
C’è poi anche da tenere conto ai coefficienti di moltiplicazione in base all’età dell’usufruttuario.
Dunque, venendo al suo caso, si calcola una rendita annuale moltiplicando il valore dell’immobile pieno per il saggio legale.
Il risultato (370.000 * 0,001) è di 370.
A questo risultato va di nuovo effettuata una moltiplicazione per un altro coefficiente, che è quello dell’età dell’usufruttuario e che in questo caso (77 anni) è di 300.
Abbiamo così il valore dell’usufrutto, che ammonta a 111.000 euro.
Prendendo il valore reale dell’immobile pieno e sottraendo quello dell’usufrutto abbiamo il valore della nuda proprietà.
Dunque, il valore della nuda proprietà è di 259.000 euro (370.000 – 111.000).
I 280.000 richiesti dal proprietario, dunque, sono vicini alla cifra reale ma non rappresentano il valore reale.
Può, attraverso un legale o utilizzando molteplici strumenti di calcolo presenti sul web, tirare ancora sul prezzo.
9 Ottobre 2017 · Andrea Ricciardi
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