Appartamento in costruzione – Quali garanzie per accollo mutuo?

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Sono in procinto di acquistare un appartamento di nuova costruzione: tutto il complesso di fabbricati, però, è gravato da un mutuo richiesto dalla società costruttrice.

Dunque, poiché ho intenzione di accollarmi una quota del mutuo, quali garanzie devo richiedere?

L’accollo del mutuo è l’operazione di trasferimento del mutuo all’acquirente quando si acquista una abitazione su cui grava già un mutuo ipotecario: in tal caso il venditore dell’abitazione può contestualmente attuare il trasferimento del mutuo all’acquirente.

In tale circostanza le rate del mutuo ed il rimborso del capitale ad esso relativo, saranno a carico del nuovo proprietario.

Se il mutuatario è il costruttore, che abbia realizzato più unità immobiliari contemporaneamente, occorre accertarsi che abbia provveduto a frazionare tra le varie abitazioni il mutuo originario contratto sull’intero edificio.

Questo controllo è di grande importanza, perché ci si potrebbe trovare nella paradossale situazione di dover pagare il mutuo di tutte le abitazioni costruite.
Inoltre l’acconto versato, sommato all’ammontare del mutuo in accollo, non deve superare il prezzo pattuito per l’acquisto dell’appartamento.

Dunque, in caso di edificio o complesso condominiale, il debitore (la società costruttrice) e il terzo acquirente del bene ipotecato, hanno diritto alla suddivisione del finanziamento in quote e, correlativamente, al frazionamento dell’ipoteca a garanzia.

Questo avviene con atto autenticato dal notaio (atto di frazionamento) mediante il quale la banca procede, su richiesta del mutuatario, a suddividere il mutuo per tante quote quante sono le unità immobiliari offerte in garanzia, in funzione del valore di ogni singola porzione immobiliare.

Il Conservatore dei Registri Immobiliari annota la suddivisione e il frazionamento in margine all’iscrizione ipotecaria presa a garanzia del mutuo erogato.

Dato che i tempi d’annotamento a volte sono lunghi (anche un anno), l’atto di frazionamento e l’avvenuto deposito della nota ipotecaria da parte del notaio presso la Conservatoria saranno di per sé sufficienti a garantire ogni singolo acquirente dal rischio consistente nella possibile insolvenza del debitore originario, che coinvolgerebbe indistintamente tutti i proprietari delle singole unità immobiliari.

È evidente che si debba pretendere dal costruttore il frazionamento del mutuo prima dell’atto definitivo di compravendita.

Solo così ogni proprietario potrà e dovrà rispondere nei limiti della propria quota e non in solido con il costruttore o con gli altri proprietari.

17 Ottobre 2017 · Andrea Ricciardi

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