Piero ciottoli
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Qualora l’intestataria del conto corrente di traenza dell’assegno, coniuge in separazione dei beni del conduttore, avesse chiuso il rapporto con la banca o con Poste Italiane, sarebbe impossibile recuperare il credito nominale, con un’azione esecutiva di recupero crediti basata sull’assegno rimasto impagato, dal momento che risulterebbe inesistente qualsiasi contratto sottostante, stipulato fra locatore e traente (intestatario del conto corrente di traenza) che potrebbe giustificare l’emissione dell’assegno stesso.
Inoltre, se l’assegno risulta (da contratto di locazione) essere stato emesso a titolo di deposito cauzionale a copertura di eventuali danni arrecati dal conduttore all’appartamento nel corso della durata del contratto di locazione, il locatore, mettendo all’incasso l’assegno, opera una compensazione arbitraria fra deposito cauzionale e indennità di occupazione. L’indennità di occupazione dovrebbe essere chiesta e quantificata dal giudice, l’unico soggetto che potrebbe anche autorizzare la compensazione fra deposito cauzionale e indennità di occupazione.
Infine, in assenza di danni reclamabili da parte del locatore, il conduttore potrebbe chiedere, in via giudiziale, la restituzione dell’assegno rilasciato a titolo di deposito cauzionale (appropriazione indebita).
Per rendere efficaci le reali volontà delle parti si potrebbe integrare il contratto TAH22 con una scrittura privata eventualmente autenticata dal notaio che va comunque registrata all’Agenzia delle Entrate, con la quale si rinegozia il canone di affitto retroattivamente da gennaio 2023 (applicando la rivalutazione ISTAT al 75% da giugno 2022 a dicembre 2022), con l’intesa che, in futuro, il 75% dell’adeguamento ISTAT si applicherà annualmente a decorrere da gennaio 2024.
Naturalmente, una tale operazione comporterà una ulteriore liquidazione delle imposte in aumento per la società locatrice (ALFA) e in diminuzione per la società conduttrice (BETA).
Per evitare i problemi fiscali legati alla integrazione contrattuale si potrebbe procedere integrando il contratto TAH22 con una scrittura privata eventualmente autenticata dal notaio che va comunque registrata all’Agenzia delle Entrate, con la quale si rinegozia il canone di affitto retroattivamente da gennaio 2024 (applicando la rivalutazione ISTAT al 75% da giugno 2022 a dicembre 2023), con l’intesa che, in futuro, il 75% dell’adeguamento ISTAT si applicherà annualmente a decorrere da gennaio 2025.
Il risvolto della medaglia è che si perderebbero comunque gli adeguamenti ISTAT nel 2023.
12 Febbraio 2024 · Piero Ciottoli
L’articolo 1124 del codice civile divide la spesa per la manutenzione straordinaria degli ascensori in due metà: alla ripartizione della prima metà si provvede in ragione del valore millesimale delle unità abitative che dell’ascensore si servono, alla ripartizione della seconda metà si provvede in misura proporzionale all’altezza di ciascuno degli stessi piani (in cui sono ubicate le unità abitative) dal suolo.
Si supponga un edificio formato da quattro piani, di eguale valore millesimale, appartenenti a quattro distinti proprietari, ed una manutenzione dell’ascensore che è venuta a costare 2000 euro. Secondo il codice civile, ammesso che i quattro piani abbiano una stessa altezza proporzionale dal suolo, si ha che il proprietario del primo piano partecipa per 350 euro complessivamente, quello del secondo per 450 €, quello del terzo per 550 € e quello del quarto per 650 euro.
Infatti mille euro andranno ripartiti fra i quattro proprietari di appartamenti serviti dall’ascensore sottoposto a manutenzione in ragione di 250 euro ciascuno: per i restanti mille euro, il proprietario dell’unità abitativa posta al primo piano e servita dall’ascensore pagherà 100 euro, il secondo 200, il terzo 300 ed il quarto 400.
Correttissimi i principi e i criteri applicati:
– i proprietari degli appartamenti di ogni scala pagano esclusivamente le manutenzioni dell’ascensore da cui sono serviti gli appartamenti di proprietà;
– le spese sostenute per ciascun ascensore devono essere ripartite applicando sul 50% di esse i millesimi di scala e sul restante 50% le altezze da terra dei piani.
21 Ottobre 2023 · Piero Ciottoli
Questa tipologia di contratto termina alla scadenza dei 18 mesi e non può essere rinnovato, anche se le parti contraenti sono le medesime.
5 Ottobre 2023 · Piero Ciottoli
Il regolamento INPS subordina la concessione del mutuo e l’importo erogabile esclusivamente alla sostenibilità della rata mensile di rimborso rispetto all’entità della pensione percepita, per cui la segnalazione presente nella Centrale Rischi di Intermediazione Finanziaria (CRIF) non dovrebbe costituire un problema.
Tuttavia, bisogna tener presente che, ai sensi dell’articolo 48 bis del Decreto del Presidente della Repubblica (DPR) 602/1973, prima di effettuare, a qualunque titolo, il pagamento di un importo superiore a cinquemila euro, la Pubblica Amministrazione (e quindi anche l’INPS) deve verificare se il beneficiario é inadempiente all’obbligo di versamento derivante dalla notifica di una o più cartelle esattoriali per un ammontare complessivo pari almeno a tale importo e, in caso affermativo, non deve effettuare il pagamento e deve segnalare la circostanza all’agente della riscossione competente per territorio, ai fini dell’esercizio dell’attività di riscossione delle somme iscritte a ruolo.
Quindi il vero rischio è rappresentato dal debito esattoriale qualora questo superasse i cinquemila euro comprensivi di interessi, sanzioni eventuali e spese di notifica: insomma l’importo del mutuo potrebbe essere decurtato di una somma di denaro pari al complessivo debito esattoriale (qualora superiore a 5 mila euro).
28 Settembre 2023 · Piero Ciottoli