I compiti dell'amministratore del condominio

I seguenti compiti amministrativi spettano all'amministratore:

A) Redazione del bilancio preventivo

Si tratta di un calcolo approssimativo e prudente delle spese di gestione condominiale occorrenti durante l'anno, che deve essere approvato dall'assemblea insieme con il conto consuntivo;

B) Redazione del conto consuntivo e del riparto spese

Il conto consuntivo (rendiconto) esprime il confronto fra le entrate e le uscite registrate nel corso dell'esercizio e il riparto delle spese ai singoli condomini in relazione ai loro versamenti.
È fondamentale che venga esposto lo stato patrimoniale che ponga in evidenza la giacenza di cassa, eventuali debiti e crediti e fondi di riserva alla data di chiusura dell'esercizio.

Attenzione:
Sarebbe auspicabile che il conto consuntivo, prima di essere presentato in Assemblea, venisse esaminato dai revisori dei conti.
In qualsiasi momento il condomino può prendere visione o chiedere una copia dei documenti contabili, naturalmente senza recare intralcio all'amministrazione e assumendosi le relative spese.

Per pagamenti in ritardo di solito, a norma di regolamento condominiale o delibera assembleare, vengono applicate interessi di mora con riferimento al tasso legale.

Insieme con il conto consuntivo l'assemblea approva anche il piano di riparto delle spese. Il piano di riparto determina per ogni condomino la propria quota personale delle varie spese sostenute, riparto effettuato in base alla legge, al regolamento o ai criteri di ripartizione previsti o determinati dall'assemblea.
l piano di riparto si completa con l'indicazione degli importi a saldo.

Nel piano di riparto di solito troviamo le seguenti colonne:

  • Spese generali d'amministrazione: compenso amministrazione - assicurazione - spese bancarie - spese per l'assemblea - cancelleria - adempimenti fiscali ecc; vengono ripartite in base ai millesimi di proprietà (vedi > tabella millesimale);
  • spese di gestione: riscaldamento - energia elettrica - acqua corrente - acque residue - ascensore - pulizia scale; vengono ripartite in base ai criteri fissati o/e alle letture dei contatori;
  • spese di manutenzione ordinarie e straordinarie (sempre da indicare separatamente);
  • Fondi di riserva e versamenti dei condomini;
  • importi a saldo dei condomini.

Se durante l'esercizio avviene un cambio di proprietà, il nuovo proprietario risponde in maniera solidale con il vecchio proprietario per il pagamento delle spese condominiali.

Il pagamento delle spese condominiali può essere ripartito in rate (di solito 2 - 4).

C) Fondo di riserva
Si tratta di un fondo previsto dal regolamento condominiale o deliberato dall'assemblea per sostenere ingenti spese per lavori di straordinaria manutenzione per la conservazione dell'immobile. Sarebbe utile prevedere, in caso di compravendita della p.m., nell'atto notarile la destinazione della quota del fondo di riserva accantonata.

D) Amministrazione finanziaria
L'amministratore oltre ai versamenti delle spese condominiali amministra anche gli altri proventi (per es. affitti di parti comuni e quote fondo di riserva).
I soldi del condominio vanno gestiti in ogni caso su un conto separato intestato al condominio stesso. Se l'amministratore non rispetta la tenuta separata del conto condominiale come prevista dal regolamento o da delibera assembleare, ciò costituisce motivo per la revoca straordinaria.

La richiesta di un fido bancario deve essere di norma autorizzata dall'assemblea condominiale e i relativi interessi vanno addebitati ai condomini morosi (per i pagamenti ritardati delle spese condominiali).

E) Adempimenti fiscali
(si veda la sezione dedicata agli adempimenti fiscali del condominio)

F) Tenuta dei documenti condominiali
I documenti da tenere dall'amministratore e da consegnare al nuovo amministratore sono:

  • l'elenco aggiornata dei proprietari delle singole porzioni materiali;
  • il regolamento condominiale e la tabella dei millesimi;
  • la concessione edilizia e l'estratto tavolare dell'edificio condominiale;
  • il libro verbali delle assemblee condominiali;
  • la polizza d'assicurazione delle parti comuni;
  • i contratti di manutenzione per l'impianto di riscaldamento, gli ascensori, del cancello d'ingresso ai garage ecc.;
  • situazione patrimoniale aggiornata al momento della revoca o del cambio di gestione.

cosi come altri contratti o documenti intestati al condominio, compresi la corrispondenza in merito a vertenze o eventuali convenzioni.

G) Rapporti con gli affittuari

Di solito l'amministratore non tiene contatti diretti con gli affittuari dei singoli proprietari; può, su richiesta e a pagamento , presentare un conteggio separato delle relative spese, fermo restando che il proprietario rimane unico debitore del condominio.

H) Esecuzione lavori di manutenzione e riparazione

Anche se ogni decisione in merito alla natura, all'ammontare, al finanziamento e alla tempistica dei necessari lavori di manutenzione e riparazione alle parti comuni spetta all'assemblea (con regolare deliberazione), l'amministratore è incaricato e risponde della loro regolare esecuzione.

2 luglio 2008 · Antonio Scognamiglio

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Stai leggendo I compiti dell'amministratore del condominio Autore Antonio Scognamiglio Articolo pubblicato il giorno 2 luglio 2008 Ultima modifica effettuata il giorno 19 giugno 2016 Classificato nella categoria il condominio del sito la comunità dei debitori e dei consumatori italiani.

Commenti e domande

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  • camerata 25 marzo 2013 at 17:03

    Salve Annapaola,
    grazie per la risposta.
    Ma può un giudice di pace intimarmi di pagare un debito vecchio di 3 anni, considerando che durante questi tre anni non si sono fatti sentire ne il mio ex proprietario di casa ne l’amministratore?

    • Annapaola Ferri 25 marzo 2013 at 18:01

      Il termine di prescrizione per affitti, pigioni, spese condominiali e ogni altro onere legato alla locazione è quinquennale (art.2948 c.c.).

      Alcune sentenze (es. Cassazione n.5795/1993) avevano fissato, come deroga, un termine inferiore (due anni) per il rimborso del credito del locatore (relativo a spese condominiali) per i contratti ad equo-canone.

      Quindi, diciamo che il ricorso per decreto ingiuntivo nei suoi confronti, relativo al debito per omesso versamento delle quote condominiali può essere senz’altro accolto. Anche se sono trascorsi tre anni.

      Mi spiace.

  • camerata 25 marzo 2013 at 16:21

    Salve a tutti,
    comunico con piacere che indebitati.it è diventata la mia pagina iniziale di navigazione, in questo mese si sono fatti sentire tutti i creditori (edison energia che mi depotenzia i Kw; quelli del gas che minacciano di chiudere la fornitura; Fiditalia con le sue agenzie di recupero; ecc ecc ecc) Ma con 800 euro al mese come si fa a pagare tutti?
    Ma non sono qui per questo, ma per chiedervi un consiglio su quello che mi è accaduto questa mattina, mi arriva una raccomandata dall’amministratore del condominio che ho lasciato il 01/02/2010 quindi tre anni fa. Mi chiede di pagare l’insoluto che ho lasciato di 1.417,96 euro, altrimenti si vedrà costretto ad agire per vie legali senza ulteriori avvisi.
    Sperando che tra di voi ci sia qualcuno pratico di queste situazioni, vi chiedevo come comportarmi, teoricamente l’amministratore non dovrebbe riavvalersi sul proprietario?
    Puo’ l’amministratore dopo tre anni tirarmi in una causa giudiziaria?
    Attendo vostra gentile risposta.
    Grazie

    • Annapaola Ferri 25 marzo 2013 at 16:48

      La questione è molto articolata e tutto dipende dalle clausole inserite nel contratto condominiale sottoscritto dal proprietario ed in quello di locazione. In alcuni casi è previsto che l’amministratore debba in prima istanza tentare di escutere il conduttore moroso e solo successivamente procedere con azione esecutiva nei confronti del proprietario.

      Comunque, al momento della raccomandata, non c’è prescrizione ed a lei poco interessa sapere chi sarà legittimato a procedere nei confronti del debitore.

      Proprio per ovviare a situazioni come quella da lei descritta, viene, di solito, richiesta al conduttore una fideiussione a prima richiesta, bancaria o assicurativa, a favore del proprietario.

  • Palumbo Rocco 14 dicembre 2008 at 10:27

    A proposito dei compiti del’amministratore di condominio, come si ripartisce la spesa se il condominio è orizzontale con villette a schiera e un fabbricato se tra il fabbricato e le villette c’è in comune solo l’accesso e un’area di parcheggio. L’unica tabella generale è quella del fabbricato. Tra il fabbricato e le villette c’e solo la tabella di uso delle parti comuni. Quale tabella l’amministratore dovrà adottare per la ripartizione delle sue competenze dovendo applicare, per legge, quella generale o di proprietà se l’unica è quella del fabbricato, tra il fabbricato e le villette non ci sono tabelle generali o di proprietà poichè l’amministratore per le proprietà delle villette non interviene mai.

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