preliminare di compravendita della casa e perfezionamento dell'acquisto
Risoluzione giudiziale del contratto preliminare di compravendita per inadempimento del venditore – l’acquirente ha diritto al valore attualizzato del doppio della somma di denaro a suo tempo corrisposta
La risoluzione del contratto preliminare di compravendita per inadempimento ha effetto retroattivo tra le parti, salvo il caso di contratti ad esecuzione continuata o periodica, riguardo ai quali l'effetto della risoluzione non si estende alle prestazioni già eseguite. Secondo giurisprudenza consolidata, la retroattività della pronuncia di risoluzione di un contratto preliminare fa venir meno la causa delle attribuzioni patrimoniali derivanti dal contratto, determinando a favore della parte non colpevole un obbligo, non risarcitorio, ma restitutorio, avente ad oggetto le cose ricevute ed i frutti effettivamente percepiti dalla parte inadempiente, per i quali ultimi si configura un debito di valore se trattasi di frutti naturali, laddove ricorre invece un debito di valuta, soggetto al principio nominalistico, se trattasi di frutti civili (somme di danaro) costituenti il corrispettivo del godimento della cosa. Pertanto, in caso di risoluzione di un contratto preliminare di compravendita per inadempimento del venditore questi è tenuto a restituire [ ... leggi tutto » ]
Quando è possibile la risoluzione del contratto di acquisto se ci viene venduto un bene parzialmente altrui
L'ipotesi di vendita di cosa parzialmente altrui, disciplinata dall'articolo 1480 del codice civile, si configura sulla base della situazione oggettiva del bene alienato al momento della stipula del relativo contratto, quando il diritto del venditore è limitato ad una porzione materiale del bene e non all'intero, ovvero quando egli venda l'intero pur avendo un diritto pro quota. Gli elementi soggettivi, conoscenza o ignoranza del compratore al riguardo, si riflettono sulle conseguenze dell'atto, e difatti la norma citata prevede che il compratore può chiedere la risoluzione del contratto solo se, al momento della conclusione, ignorasse che il bene non era interamente di proprietà del venditore e se, inoltre, si possa ritenere che egli non avrebbe acquistato il bene senza quella parte di cui non è divenuto proprietario. In mancanza dell'una o dell'altra delle predette condizioni, il compratore ha diritto soltanto alla riduzione del prezzo corrispondente alla parte che non ha potuto [ ... leggi tutto » ]
Ipoteca su immobile e dichiarazione raccolta dal notaio – mai fidarsi se il venditore asserisce che il debito è stato estinto
Esaminiamo il caso di una compravendita immobiliare nella quale il notaio raccoglie una dichiarazione in cui la parte venditrice, in presenza dell'acquirente, asserisce che, pur essendo l'immobile gravato da ipoteca, il debito garantito è stato estinto e si assume contestualmente l'impegno di provvedere alla sua cancellazione. Supponiamo che, successivamente l'acquirente scopre che il debito non era stato rimborsato e che sull'immobile continua ad essere iscritta ipoteca. Può l'acquirente invocare la responsabilità del notaio e chiedere il risarcimento dei danni patiti? Al quesito hanno risposto i giudici della Corte di cassazione con la sentenza 21792/15: non si può estendere la responsabilità del notaio anche alle dichiarazioni di una delle parti rese in presenza dell'altra e da questa accettate. La responsabilità per le dichiarazioni mendaci e per il mancato rispetto dell'impegno assunto devono essere fatte valere dall'acquirente esclusivamente nei confronti della parte venditrice. Spiegano infatti i giudici che sul rapporto fra venditore [ ... leggi tutto » ]
Contratto di compravendita – il mediatore che attesta la regolarità edilizia dell’immobile risarcisce l’acquirente per la presenza di una veranda non condonata e non condonabile
Il codice civile impone al mediatore di comunicare alle parti le circostanze a lui note, relative alla valutazione e alla sicurezza della compravendita immobiliare, che possono influire sulla sua conclusione. Lo stesso codice civile pone in risalto la natura professionale dell'attività del mediatore subordinandone l'esercizio all'iscrizione in un apposito ruolo, che richiede determinati requisiti di cultura e competenza, e condizionando all'iscrizione stessa la spettanza del compenso. Con la conseguenza che il mediatore, pur non essendo tenuto, in difetto di un incarico particolare in proposito, a svolgere specifiche indagini di natura tecnico-giuridica (come l'accertamento della regolarità edilizia ed urbanistica dell'immobile oggetto del trasferimento) è gravato, tuttavia, dall'obbligo di comunicare le circostanze a lui note o comunque conoscibili con la comune diligenza che si richiede al mediatore. Il mediatore, inoltre, non può fornire informazioni su circostanze delle quali non abbia consapevolezza e che non abbia controllato, poiché il dovere di correttezza e [ ... leggi tutto » ]
Responsabilità del notaio se il bene trasferito nell’atto di compravendita è di proprietà di terzi e non di chi ha venduto
Cosa accade quando acquistato un immobile, si viene successivamente a scoprire che un bene pertinenziale (giardino dell'abitazione, ad esempio, o box auto) è, in realtà, proprietà di terzi e non di chi ha venduto? Può il notaio chiamato in giudizio dall'acquirente, al fine di far dichiarare la sua responsabilità civile per ottenere in tal modo il risarcimento dei danni subiti, giustificare l'errore adducendo che non aveva ricevuto l'incarico di effettuare le verifiche catastali ed ipotecarie? Ai quesiti hanno risposto i giudici della Corte di cassazione con la sentenza 16990/15. La sussistenza dell'obbligo per il notaio rogante di effettuare le visure catastali e ipotecarie, allo scopo di individuare esattamente il bene e verificarne la libertà, discende dal DPR 640/1972 secondo il quale alle domande di voltura debbono essere acquisiti i certificati catastali. Anche la giurisprudenza di legittimità ha più volte ribadito che il notaio è tenuto ad espletare attività di verifica [ ... leggi tutto » ]