Responsabilità del notaio se il bene trasferito nell’atto di compravendita è di proprietà di terzi e non di chi ha venduto
Cosa accade quando acquistato un immobile, si viene successivamente a scoprire che un bene pertinenziale (giardino dell’abitazione, ad esempio, o box auto) è, in realtà, proprietà di terzi e non di chi ha venduto?
Può il notaio chiamato in giudizio dall'acquirente, al fine di far dichiarare la sua responsabilità civile per ottenere in tal modo il risarcimento dei danni subiti, giustificare l'errore adducendo che non aveva ricevuto l'incarico di effettuare le verifiche catastali ed ipotecarie?
Ai quesiti hanno risposto i giudici della Corte di cassazione con la sentenza 16990/15.
La sussistenza dell'obbligo per il notaio rogante di effettuare le visure catastali e ipotecarie, allo scopo di individuare esattamente il bene e verificarne la libertà, discende dal DPR 640/1972 secondo il quale alle domande di voltura debbono essere acquisiti i certificati catastali.
Anche la giurisprudenza di legittimità ha più volte ribadito che il notaio è tenuto ad espletare attività di verifica catastale ed ipotecaria volta ad accertare la condizione giuridica ed il valore di un immobile per la stipula dell'atto di compravendita.
L'attività professionale del notaio, infatti, non si riduce al mero compito di accertamento della volontà delle parti e di direzione nella compilazione dell'atto ma si estende alle attività preparatorie e successive volte ad assicurare la serietà e la certezza degli effetti tipici dell'atto e del risultato pratico perseguito dalle parti: la fonte dell'obbligo risiede nella diligenza che il notaio è tenuto ad osservare nell'esecuzione del contratto d'opera professionale.
La responsabilità del notaio rimane esclusa solamente in caso di espresso esonero - per motivi di urgenza o per altre ragioni - da tale incombenza, con clausola inserita nella scrittura, sempre che appaia giustificata da esigenze concrete delle parti.
Quand'anche sia stato esonerato dalle visure il notaio che sia a conoscenza o che abbia anche solo il mero sospetto della sussistenza di un'iscrizione pregiudizievole gravante sull'immobile oggetto della compravendita deve in ogni caso informarne le parti, essendo tenuto all'esecuzione del contratto di prestazione d'opera professionale.
Peraltro, l'articolo 29 della legge 52/1985 prevede che gli atti pubblici e le scritture private autenticate tra vivi aventi ad oggetto il trasferimento, la costituzione o lo scioglimento di comunione di diritti reali su fabbricati già esistenti (ad esclusione dei diritti reali di garanzia) devono contenere, per le unità immobiliari urbane, a pena di nullità, oltre all'identificazione catastale, il riferimento alle planimetrie depositate in catasto e la dichiarazione, resa in atti dagli intestatari, della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie. La predetta dichiarazione può essere sostituita da un'attestazione di conformità rilasciata da un tecnico abilitato alla presentazione degli atti di aggiornamento catastale). Prima della stipula dei predetti atti il notaio individua gli intestatari catastali e verifica la loro conformità con le risultanze dei registri immobiliari.
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