Rassegna degli articoli pubblicati a cura di Antonio Scognamiglio
Regolamentazione della proprietà esclusiva
In un condominio si distinguono le parti comuni dalle parti di proprietà esclusiva. A questi si aggiungono i diritti di utilizzazione esclusiva, che possono esistere per es. in un giardino o in parcheggi. Sulla utilizzazione della proprietà esclusiva (abitazione) decide il proprietario in maniera assoluta, indipendentemente se occupa personalmente l'abitazione, lo affitta o la pone in vendita. L'utilizzo per scopi commerciali di una abitazione dovrebbe essere disciplinato dal Regolamento condominiale, anche per via dei rumori, odori e traffico di persone, di norma collegati. Anche l'affittanza dell'abitazione può essere in certi casi soggetta ad autorizzazione (si pensi a dormitori per immigrati). Un divieto di vendita generalizzato (assoluto) sarebbe comunque illegale, mentre limitazioni per destinazioni non conformi possono essere previste nel regolamento condominiale. Limitazioni di utilizzazione previste dal regolamento acquistano una particolare importanza all'atto della vendita, in quanto comportano una certa diminuzione del valore commerciale. Un divieto di vendita, per es. a [ ... leggi tutto » ]
Innovazione
(Articolo 1120 - 1121 del codice civile) Siccome il codice civile non fornisce la nozione di innovazione è toccato alla giurisprudenza precisare il concetto di innovazione. Consiste in un'innovazione ogni opera nuova che alteri in tutto o in parte la cosa comune eccedendo i limiti della conservazione, dell'ordinaria amministrazione e del godimento della cosa e che importi una modificazione materiale della forma e della sostanza della cosa medesima (Cass. sent. numero 2846 7.5.1982). Non ogni mutamento è idoneo a configurare l'innovazione in senso tecnico-giuridico, ma solo quella modificazione materiale che altera l'entità sostanziale della cosa comune, nel senso che l'innovazione dà luogo a un “qualcosa di nuovo” con funzione e destinazione diverse da quelle originarie. Le modificazioni eseguite dal singolo condomino ai fini di un suo uso particolare diretto a un migliore godimento della cosa medesima, ai sensi dell'articolo 1102 del codice civile, non rientrano nella fattispecie suaccennata. In un [ ... leggi tutto » ]
I diritti dei partecipanti sulle cose comuni
L'articolo 1118 del codice civile, prevede che il diritto di ciascun condomino sulle cose indicate dall'articolo 1117 è proporzionato al valore del piano o porzione di piano che gli appartiene, se il titolo non dispone altrimenti. In via di principio ogni proprietario può utilizzare la proprietà comune, come per es. il sottotetto, e ciò a prescindere dalla sua quota di proprietà della parte comune. Non sarebbe legittimo escludere con deliberazione assembleare un condomino dall'utilizzazione di una parte comune. Il valore proporzionale di ciascun piano o di ciascuna porzione di piano viene fissato in base ai criteri predeterminati dall'articolo 68 delle norme di attuazione del codice civile. In esecuzione dell'articolo 1118 del codice civile, il diritto di invitare ospiti nella piscina condominiale p. es. deve essere proporzionato alla proprietà. La rinuncia, da parte di un condomino, al diritto sulle cose comuni non lo libera dall'obbligo di versare il suo contributo nelle [ ... leggi tutto » ]
Le parti comuni
Le parti comuni elencate dall'articolo 1117 del codice civile, non sono da intendersi in maniera tassativa, ma sono delle linee guida che possono essere adottate a possibili variazioni (es.: antenna satellitare comune). In questo contesto si osserva, che in relazione a edifici separati e autonomi con un cortile comune, si può parlare di una proprietà comune “presunta” (presunzione iuris tantum). Questa presunzione può essere smentita se un titolo legale dimostra il contrario. Titoli legali che superano la presunta proprietà comune: l'atto di costituzione del condominio o/e il regolamento contrattuale (vedi > regolamento condominiale); i contratti d'acquisto delle proprietà esclusive; i lasciti testamentari; l'usucapione. Le singole parti comuni 1) il suolo e il sottosuolo Per suolo che costituisce oggetto di proprietà comune si intende lo spazio di terreno su cui sorge l'edificio. Sono comprese nella nozione anche le fondamenta e i muri perimetrali. Il proprietario del piano terra ha sul suolo [ ... leggi tutto » ]
Condominio, condominio parziale e supercondominio
Secondo l'articolo 1117 del codice civile, si ha un condominio (quote di proprietà divise in uno stabile) quando esiste un collegamento strutturale fra le parti comuni di uno stabile e di un terreno e le proprietà individuali dei singoli piani o parte dei piani. Le parti comuni più importanti di un edificio sono: il suolo su cui sorge l'edificio le fondazioni e muri maestri i tetti e i lastrici solari e scale, i portoni d'ingresso, i vestiboli, gli anditi i portici e i cortili tutte le parti dell'edificio necessarie all'uso comune (locale per il riscaldamento centrale, per l'ascensore, gli impianti per l'acqua, per il gas, per l'energia elettrica,le fognature e i canali di scarico, ecc.) L'uso delle parti comuni viene disciplinato dall'articolo 1102 del C.C., che prevede, come già accennato, che ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti [ ... leggi tutto » ]