Le parti comuni
Le parti comuni elencate dall'articolo 1117 del codice civile, non sono da intendersi in maniera tassativa, ma sono delle linee guida che possono essere adottate a possibili variazioni (es.: antenna satellitare comune).
In questo contesto si osserva, che in relazione a edifici separati e autonomi con un cortile comune, si può parlare di una proprietà comune “presunta” (presunzione iuris tantum).
Questa presunzione può essere smentita se un titolo legale dimostra il contrario.
Titoli legali che superano la presunta proprietà comune:
- l'atto di costituzione del condominio o/e il regolamento contrattuale (vedi > regolamento condominiale);
- i contratti d'acquisto delle proprietà esclusive;
- i lasciti testamentari;
- l'usucapione.
Le singole parti comuni
1) il suolo e il sottosuolo
Per suolo che costituisce oggetto di proprietà comune si intende lo spazio di terreno su cui sorge l'edificio. Sono comprese nella nozione anche le fondamenta e i muri perimetrali.
Il proprietario del piano terra ha sul suolo di proprietà comune un diritto di superficie analogo a quello che si riconosce a ogni proprietario del piano superiore rispetto a quello inferiore.
Non è consentito al proprietario dell'unità immobiliare sita al piano terreno, in mancanza di autorizzazione da parte degli altri condomini, di utilizzare il sottosuolo dell'edificio aumentando l'altezza originaria del vano di sua proprietà esclusiva mediante l'escavazione l'abbassamento del pavimento (> Cassazione, sent. numero 8119, 28.4.2004).
2) – I muri maestri, i muri divisori e le finestre
Ogni condomino è comproprietario dell'intero muro perimetrale comune e non della sola parte di esso corrispondente alla sua esclusiva proprietà. Restano quindi esclusi dalla nozione solo i muri interni aventi funzione puramente divisoria ( tramezze), i quali, in quanto di proprietà individuale possono essere liberamente utilizzati dai singoli condomini.
Le finestre invece, ancorché poste sui muri comuni, non per questo sono comuni ma fanno parte della proprietà esclusiva.
L'apertura di nuove finestre è ammessa dalla giurisprudenza anche senza il consenso degli altri condomini, sempre che non sia vietata da speciale convenzioni o dal regolamento condominiale
o che non pregiudichi il decoro, l'estetica o la stabilità dell'edificio o che non ostacoli l'esercizio del concorrente diritto degli altri condomini.
Tutte le modifiche che consentono di trarre dal bene comune una particolare utilità aggiuntiva rispetto a quella goduta dagli altri condomini, sono legittime, senza bisogno del consenso degli altri partecipanti, sempre che non venga alterata la normale destinazione del muro medesimo.
3) Tetti, sottotetti e lastrici solari
Il tetto è un bene comune in ogni sua forma e parte, e non può, anche in minima parte, essere occupato da parte di un condomino o subire cambiamenti di destinazione.
Il diritto di sopraelevazione attribuito, dall'articolo 1127 del codice civile, al proprietario dell'ultimo piano dell'edificio presuppone il pagamento di un'indennità che tiene conto del valore del suolo e la ricostruzione dell'intero tetto a livello superiore.
Le spese per la manutenzione del tetto spettano solo ai proprietari coperti dal tetto stesso compresi i piani sottostanti. Al tetto posto a copertura delle autorimesse esterne all'edificio condominiale è applicabile la presunzione di comunione stabilita dall'articolo 1117, numero 1, del codice civile. Con la conseguenza che esso costituisce oggetto di proprietà comune.
4) Sottotetto
Se non esiste un titolo particolare, il sottotetto, per la sue caratteristiche strutturali e funzionali, è da ascriversi alle parti comuni. Il Condomino proprietario esclusivo del sottotetto non può, trasformando il sottotetto in civile abitazione, allacciarlo ai servizi comuni, senza il consenso di tutti gli altri condomini. Qualora il regolamento del condominio ponga il divieto di eseguire qualsiasi intervento che possa interessare la struttura organica, la stabilità e l'aspetto dell'immobile, deve ritenersi vietato il mutamento di destinazione del sottotetto.
5) Lastrico solare
Nella sua normale destinazione il lastrico solare riveste una duplice attitudine: quella tipica di copertura del fabbricato sottostante e quella di superficie praticabile. Quando l'uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l'uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzione del lastrico; gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell'edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno.
Anche l'installazione di un'antenna autonoma di notevoli dimensioni non sarebbe legittima, poiché anche in questo caso avrebbe luogo un mutamento definitivo di destinazione.
5) I portoni d'ingresso, le scale, i vestiboli e gli anditi
Ogni condomino ha il diritto di utilizzare i vani delle scale, in genere, o i pianerottoli, in particolare, collocando davanti alla porta d'ingresso zerbino, piante o altri oggetti ornamentali; a meno che tali oggetti non rendono difficoltosi l'accesso alle rampe delle scale. La manutenzione delle scale è ripartita tra i vari condomini in quote diverse, in rapporto alla diversità d'uso, applicando il principio previsto dall'articolo 1124 cod.civ..
Nel portone d'ingresso o nel vano scale non può essere costruito un ripostiglio (anche con deliberazione della maggioranza dell'assemblea condominiale) nel caso in cui diminuisca in modo apprezzabile il godimento della proprietà anche di uno solo dei condomini.
6) I cortili
Funzione principale del cortile è quella di dare aria e luce ai locali prospicienti di proprietà esclusiva e di consentire il libero transito per accedere ai medesimi.
Il cortile costituisce una parte comune ai sensi dell'articolo 1117 del codice civile. Anche nel caso in cui sia circondato da edifici strutturalmente autonomi e appartenenti a proprietari diversi.
Con deliberazione a maggioranza, l'Assemblea condominiale può predeterminare, nel cortile comune le aree destinate a parcheggio e può fissare, al loro interno, le porzioni separate di cui ciascuno condomino può disporre.
Vietata invece sarebbe l'assegnazione di un parcheggio per la seconda autovettura, in quanto, ai sensi dell'articolo 1120 del codice civile, si potrebbero creare i presupposti per l'acquisto della relativa proprietà a titolo di usucapione.
Il proprietario di un edificio o di un terreno legato con rapporto pertinenziale a un cortile di proprietà comune con altri frontisti non può servirsi del cortile per accedere ad altro immobile di sua proprietà esclusiva, perché tale uso comporterebbe l'asservimento a una o più servitù dalle quote ideali degli altri partecipanti.
Anche una stabile occupazione di un parcheggio per lunghi periodi da parte di un proprietario non è consentita, poiché impedisce agli altri condomini di partecipare all'utilizzo dello spazio comune.
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Articolo 1127 del codice civile – Costruzione sopra l’ultimo piano dell'edificio (estratto)
Il proprietario dell'ultimo piano dell'edificio può elevare nuovi piani o nuove fabbriche, salvo che risulti altrimenti dal titolo. La stessa facoltà spetta a chi è proprietario esclusivo del lastrico solare. La sopraelevazione non è ammessa se le condizioni statiche dell'edificio non lo consentono.
