Dovrei comprare casa e sto contattando diverse imprese che termineranno la costruzione degli appartamenti a fine 2012 inizio 2013.
Queste imprese, giustamente, vogliono concordare degli stati avanzamento lavori nei quali verrà versata una cifra di acconto fino ad arrivare al termine della costruzione (esempio: acconto di € 10.000 come “impegno”; 1° SAL a maggio con versamento di € 10.000; 2° SAL a settembre son versamento di € 10.000 fino ad arrivare ad un’acconto di € 50.000).
Mi sono informata in banca e quello che mi è stato detto è di farmi fare dall’impresa una FIDEJUSSIONE per ogni importo che verso (all’acconto e ad ogni SAL).
Cosa significa? Che tipo di fidejussione devo chiedere all’impresa?
Il decreto legislativo 122/2005 prevede una specifica forma di tutela per l’acquirente di immobili da costruire che consiste nell’obbligo posto a carico del costruttore di consegnare all’acquirente una fideiussione (G) a garanzia di tutte le somme, o comunque dei corrispettivi incassati sino al trasferimento della proprietà o di altro diritto reale di godimento.
La più importante tra le forme di tutela introdotte dal decreto legislativo 122/2005 è certamente la garanzia fideiussoria posta a carico del costruttore a garanzia delle somme incassate sino al trasferimento della proprietà.
Il costruttore, entro l’atto della stipula del contratto preliminare, dovrà consegnare all’acquirente una fideiussione, rilasciata da una banca, da un’impresa di assicurazione o da un intermediario finanziario abilitato, a garanzia di un importo pari alle somme e/o al valore di ogni altro eventuale corrispettivo che il costruttore abbia già riscosso o, secondo i termini e le modalità stabilite nel contratto preliminare, debba ancora riscuotere dall’acquirente prima del trasferimento della proprietà.
La garanzia pertanto dovrà coprire:
- le somme che il costruttore abbia già riscosso o i valori già acquisiti al momento della stipula del contratto preliminare;
- le somme che il costruttore debba riscuotere dopo la stipula del contratto preliminare, ma prima che si verifichi il trasferimento della proprietà, cioè prima del rogito definitivo.
La garanzia non riguarderà invece somme che il costruttore è destinato a riscuotere solo nel momento in cui si verifichi il trasferimento della proprietà, coincidente con la stipula dell’atto notarile.
Sono inoltre escluse:
- le somme per le quali è pattuito che debbano essere erogate da un soggetto mutuante (in generale una banca);
- i contributi pubblici già assistiti da autonoma garanzia.
Il decreto legislativo 122/2005 dispone che la fideiussione possa essere rilasciata anche a contenuto progressivo, volta cioè a garantire gli importi che nel corso del rapporto vengono via via effettivamente riscossi dal costruttore, entro il limite massimo, che deve essere specificato nella polizza fideiussoria, costituito dall’intero importo che il costruttore potrà incassare prima del trasferimento della proprietà.
La garanzia fideiussoria opera nel caso in cui il costruttore incorra in una situazione di crisi e comporta la restituzione all’acquirente di tutte le somme e del valore di ogni altro eventuale corrispettivo effettivamente riscosso dal costruttore, il tutto maggiorato dagli interessi legali maturati a far data da ciascun pagamento e sino al momento in cui si è verificata tale situazione; come si è già prima accennato, il decreto precisa che per situazione di crisi si intende “la situazione che ricorre nei casi in cui il costruttore sia sottoposto o sia stato sottoposto a esecuzione immobiliare, in relazione all’immobile oggetto del contratto, ovvero a fallimento, amministrazione straordinaria, concordato preventivo, liquidazione coatta amministrativa.”
La fideiussione deve prevedere la rinuncia al beneficio della preventiva escussione del debitore principale: ciò significa che l’acquirente si rivolgerà subito alla banca o alla compagnia di assicurazione, senza dover prima tentare di recuperare il proprio credito presso il costruttore.
23 Febbraio 2012 · Giorgio Valli
