Il Fondo di Garanzia per la prima casa è stato istituito con la legge di Stabilità 2014: vi possono accedere tutti i cittadini italiani e stranieri (con permesso di soggiorno in Italia) purché, alla data di presentazione della domanda di mutuo per l’acquisto della prima casa, non siano proprietari di altri immobili ad uso abitativo, con l’unica eccezione di quelli ereditati e che però siano in uso gratuito a genitori o fratelli.

La domanda va presentata a una delle 217 banche che aderiscono alla convenzione con la Consap, compilando il modulo che si scarica dal sito della Consap stessa, o da quello del ministero dell’Economia.

L’adesione della banca è volontaria, pertanto se la propria banca non aderisce alla convenzione, non può essere richiesta la garanzia Consap.

Oltre a quella sulla proprietà di altri immobili, le altre condizioni previste dalla legge sono che l’importo massimo del mutuo sia di 250 mila euro.

Il prezzo si riferisce al mutuo, non al valore della casa: se pertanto sono previsti interventi di ristrutturazione, efficientamento energetico, frazionamento, e i costi sono inclusi nel mutuo, il tetto rimane comunque di 250 mila euro.

Non è previsto alcun limite di età per il richiedente, ma l’età viene invece considerata per le categorie prioritarie.

La garanzia pubblica copre il 50% del mutuo, che può arrivare a coprire anche il 100% del valore dell’immobile.

Deve trattarsi di un immobile situato nel territorio italiano, e deve esser utilizzato come prima casa (esclusi dunque immobili commerciali da utilizzare per la propria attività professionale, negozi, magazzini, garage, ecc.).

Non ci sono limiti per la metratura, ma non deve trattarsi di un immobili di lusso e che pertanto rientri nelle categorie catastali A1 (abitazioni di tipo signorile), A8 (ville) e A9 (castelli, palazzi di eminenti pregi artistici o storici) e non deve avere neanche le caratteristiche di lusso indicate nel decreto del Ministero dei lavori pubblici in data 2 agosto 1969, n. 1072.

Cosa è cambiato con il Sostegni-bis?

Il nuovo meccanismo interviene sostanzialmente in due modi.

In primo luogo amplia la platea delle categorie prioritarie, ovvero quelle categorie di soggetti che – in caso di presentazione simultanea di domande nello stesso giorno – vengono trattati in via prioritaria rispetto agli altri.

Con il nuovo decreto, la priorità di accesso al Fondo si estende a tutti i giovani under 36 (prima l’indicazione era “che non abbiano superato i 35 anni di età”) e a prescindere dal rapporto lavorativo (prima, la priorità era limitata ai giovani con contratti di lavoro atipici).

Con l’aggiornamento, dunque, le categorie prioritarie sono:

• Giovani che non abbiano compiuto trentasei anni;
• Conduttori di alloggi di proprietà degli Istituti autonomi per le case popolari, o comunque denominati.
• Coppia coniugata ovvero convivente more uxorio da almeno due anni, in cui almeno uno dei richiedenti non abbia superato i trentacinque anni di età (che Consap interpreta con il non avere ancora compiuto 36 anni, equiparando di fatto ai giovani in genere);
• Famiglia monogenitoriale con figlio minore a carico, senza limiti di età;

Per queste categorie prioritarie subentra, poi, un rafforzamento della garanzia offerta dal fondo nel caso in cui questi soggetti abbiano un Isee (l’indicatore della situazione economica equivalente che fotografa redditi e patrimoni e si calcola ai Caf) inferiore a 40 mila euro.

Qualora la banca erogasse a costoro un mutuo che copre oltre l’80% del valore della casa, infatti, il Fondo eleva la garanzia statale offerta alla banca dal 50 all’80%, per le domande presentate fino al 30 giugno del 2022. Un incremento che consente agli istituti di minimizzare il rischio di dare finanza a soggetti che hanno profili più deboli – dal punto di vista creditizio – e con il quale lo Stato si sostituisce ai parenti ai quali viene chiesto solitamente di depositare garanzie in nome dei più giovani.

L’obiettivo è far sì che le banche finanzino tutto il prezzo della casa, senza chiedere anticipi e fidejussioni ai genitori.

Il Sostegni-bis, per altro, interviene anche su un diverso strumento: estende fino alla fine anno le modifiche al Fondo Gasparrini che erano state introdotte con il Cura Italia.

Per tutto il 2021, dunque, si potrà accedere alla sospensione delle rate del mutuo per 18 mesi (il fondo sostiene il 50% degli interessi che maturano nel mentre) anche per esser stati in cassa integrazione per 30 giorni o se lavoratori autonomi con una perdita di fatturato causa Covid.

Il limite del valore del mutuo è alzato a 400 mila euro e non sono previsti, in questa fase eccezionale, requisiti Isee.

L’interlocutore per i cittadini è sempre la banca: in filiale si compila il modello di domanda che viene poi inviato dall’istituto alla Consap. Il Fondo è già operativo ed è quindi possibile fare domanda di accesso alle garanzie. Dalla fine di giugno e fino al 30 giugno 2022 le categorie prioritarie con Isee sotto 40mila euro potranno accedervi.

Secondo l’interpretazione della norma che dà la Consap, con le novità del Sostegni-bis ci saranno tre categorie di riferimento per quel che riguarda il ‘costo’ del mutuo garantito dal Fondo, ovvero il tasso:

• Le banche possono decidere autonomamente che tasso applicare ai mutuatari che accedono alla garanzia del Fondo al 50% (‘vecchia’ versione) e che non fanno parte delle categorie prioritarie;
• A chi accede al Fondo come categoria prioritaria ma – non disponendo di un Isee sotto i 40 mila euro – con garanzia limitata al 50% del valore dell’immobile, la banca può applicare un tasso effettivo globale (TEG) non superiore al TEGM, ovvero il tasso effettivo globale medio che è pubblicato trimestralmente con un decreto del Mef. Ad oggi e fino alla fine di giugno il riferimento per un tasso fisso è dell’1,8% e per un variabile del 2,26%;
• A chi accede al Fondo come categoria prioritaria, con un Isee sotto i 40 mila euro e riceve un finanziamento di importo superiore all’80% del valore dell’immobile (con conseguente aumento della garanzia dal 50 all’80%) la banca deve riconoscere una condizione economica di maggior favore e dunque, interpreta Consap, migliore del TEGM. Il tasso deve esser dunque inferiore all’1,8% per il fisso e al 2,26% per il variabile. A Consap spetta una attività di controllo delle condizioni, che i soggetti finanziatori sono tenuti a indicare con la domanda di accesso alla garanzia del Fondo.

Con questi parametri si tratta di livelli interessanti.

Anche perché il Tasso effettivo globale non tiene conto solo della spesa di interessi, ma di tutti i costi accessori che riguardano l’istruttoria (un migliaio di euro), di perizia (250-300 euro) e per le assicurazioni obbligatorie (alcune centinaia di euro).

Ad oggi, un mutuo da 140 mila euro a trent’anni che copra il 100% del valore dell’immobile sul mercato si trova con le offerte migliori intorno al 2,4%. Sarebbe quindi un effettivo risparmio.

Se il mutuo e la casa sono cointestati, come ci si comporta in caso di un under 36 e un over?

Secondo la norma è sufficiente che uno dei due componenti della coppia rientri nel limite di età. Quindi i mutui co-intestati rientrano in pieno nelle nuove agevolazioni, non pro-quota.

Se non riesco più a pagare le rate del mutuo e ho la garanzia del Fondo, possono pignorarmi lo stesso la casa?

La garanzia della Consap è prestata alle banche, non ai mutuatari: non si tratta di un “fondo perduto” verso i cittadini ma di una garanzia agli istituti in modo che “si convincano” a concedere un mutuo anche a profili meno solvibili. Dunque non cambia gli obblighi di chi sottoscrive il mutuatario: deve normalmente pagare le rate e che vede iscrivere sulla propria casa una normale ipoteca.

In caso di mancato pagamento, la banca dichiara la sofferenza del mutuo e attiva la procedura di garanzia.

Segue la procedura di escussione ed eventualmente la vendita all’asta dell’immobile, attraverso il normale iter (con le ultime modifiche del governo Renzi, servono 18 rate non pagate prima di partire).

E’ Consap, a quel punto, a far partire la procedura di recupero verso il mutuatario affidandola alle cartelle dell’Agente della riscossione. Nel caso in cui la vendita all’asta della casa consentisse alla banca di incassare una somma che, unita alla garanzia percepita dal Fondo, superi il credito erogato, la parte eccedente andrà riversata al Fondo stesso. Qualora Consap abbia già fatto partire la procedura di recupero verso il mutuatario attraverso l’emissione di cartelle, questa eccedenza andrà a ridurre il credito da recuperare.

Quanti soldi ci sono nel Fondo e quanti mutui si possono garantire? Basteranno?

Il decreto stanzia 290 milioni per il 2021, che si sommano ai 137 milioni di dotazione già presente per un totale di 427 milioni. Inoltre, il Sostegni bis prevede già un secondo finanziamento di 250 milioni per il 2022. Il Fondo della Consap non accantona un euro per ogni euro messo a garanzia di un mutuo, ma ragiona in base alla stima di quante garanzie possano andare in escussione alle banche: partiti con il 10%, si è poi scesi all’8% e quindi al 6,5%. Ora, considerando l’ampliamento della platea e l’elevazione della garanzia dal 50 all’80%, si torna a ragionare di salire prudenzialmente all’8%. In questo caso si ridurrebbe fittiziamente la disponibilità del fondo, ma con quasi 430 milioni in dotazione sarebbe possibile comunque erogare oltre 5 miliardi di mutui garantiti.

Considerando l’operatività per un solo semestre quest’anno e il successivo rifinanziamento, credo che sia una dotazione sufficiente: nel periodo 2018-2019, quando si è toccato un picco di mutui erogati, si è rimasti sotto queste cifre.

E’ vero che ci sono anche agevolazioni fiscali? Quanto si può risparmiare?

Le agevolazioni previste dal decreto Sostegni Bis sono rivolte solo ai giovani fino ai 36 anni con un reddito Isee che non superi i 40 mila euro, sia che acquistino con garanzia Consap sia che acquistino senza la garanzia, purché però acquistino la prima casa, e non si tratti di una abitazione di lusso. Il decreto dispone l’esenzione delle imposte di registro e delle imposte ipotecarie e catastali.

E’ inoltre attribuito alla stessa tipologia di acquirenti nell’anno in cui è stipulato l’atto di compravendita un credito d’imposta di ammontare pari all’imposta sul valore aggiunto corrisposta in relazione all’acquisto.

Il credito d’imposta non dà diritto a rimborsi, ma può essere portato in diminuzione dalle imposte di registro, ipotecaria, catastale, sulle successioni e donazioni dovute sugli atti e sulle denunce presentati dopo la data di acquisizione del credito, oppure può essere utilizzato in diminuzione delle imposte sui redditi delle persone fisiche dovute in base alla dichiarazione da presentare successivamente alla data dell’acquisto; può anche essere utilizzato in compensazione.

Anche i mutui erogati per l’acquisto, la costruzione e la ristrutturazione di immobili ad uso abitativo (e diretti sempre alla stessa categoria di giovani) sono esenti dall’imposta sostitutiva delle imposte di registro, di bollo, ipotecarie e catastali e delle tasse sulle concessioni governative. Queste agevolazioni al momento sono valide sono fino al 30 giugno 2022.

La garanzia Consap è l’unica via per ottenere un mutuo al 100%?

No, c’è anche la possibilità di fare ricorso a una banca che scelga di erogare un mutuo al 100% poggiandosi su un contratto di assicurazione. In questo caso però il tasso d’interesse potrebbe essere più alto rispetto a quello garantito dalla convenzione con la Consap. Ci sono banche che tuttavia preferiscono adottare questa soluzione: per capire quali sono, e che condizioni offrono, basta fare una simulazione su uno dei motori di ricerca online specializzati.