L’articolo 1603 del Codice Civile (clausola di scioglimento del contratto in caso di alienazione) stabilisce che, quantunque si sia convenuto (come nei contratti di locazione standard) che il contratto possa sciogliersi in caso di alienazione della cosa locata, l’acquirente che vuole valersi di tale facoltà deve comunque dare disdetta al conduttore rispettando il termine di preavviso previsto nel contratto stesso.

L’articolo 3 della legge sulle locazioni abitativa dispone che alla prima scadenza del contratto di locazione, qualora sia previsto il tacito rinnovo, il locatore può avvalersi della facoltà di diniego del rinnovo del dandone comunicazione al conduttore con preavviso di almeno sei mesi, quando il locatore intenda destinare l’immobile ad uso abitativo proprio, del coniuge, dei genitori, dei figli o dei parenti entro il secondo grado.

Quindi è necessaria in ogni caso una formale comunicazione di disdetta da parte del locatore: in caso di inadempimento del conduttore nell’osservare i termini contrattualmente previsti per la liberazione dell’immobile, il locatore può avviare la richiesta di sfratto esecutivo per inadempimento contrattuale.

Qualora il conduttore scegliesse di non lasciare l’appartamento locato, il locatore riuscirà ad ottenere la liberazione dell’immobile solo molto dopo la scadenza dei termini di disdetta, ed in più con ulteriore aggravio di spese legali.

In pratica, invece di alimentare con lucrose parcelle il reddito dei legali e dei consulenti tecnici d’ufficio, conviene che le parti trovino un accordo economico sui tempi di rilascio e sulla somma che possa essere sufficiente al conduttore per risarcire il proprio disagio di trovare una nuova sistemazione abitativa prima della scadenza contrattuale, e che, contestualmente, rappresenti per il locatore, una soluzione conveniente rispetto al tempo da perdere e al danaro necessario per ottenere uno sfratto esecutivo causa inadempimento del conduttore.