Disdetta contratto di locazione dopo alienazione dell’immobile locato

Ho stipulato un contratto di affitto di 15 mesi con termine il 30/04/2022: nella giornata di ieri sono stato contatto dalla proprietaria di casa, la quale mi avvisava che ha “formalmente“ (ancora non è avvenuto l’atto di vendita) venduto l’appartamento che attualmente occupo.

Mi è stato comunicato che il nuovo acquirente vuole fare sfratto in quanto ha necessità dell’immobile il prima possibile, proponendomi una somma per poter lasciare prima l’appartamento.

Mi domando può sfrattarmi? O devo rivendicare il mio contratto di affitto regolarmente registrato.

Grazie

L’articolo 1603 del Codice Civile (clausola di scioglimento del contratto in caso di alienazione) stabilisce che, quantunque si sia convenuto (come nei contratti di locazione standard) che il contratto possa sciogliersi in caso di alienazione della cosa locata, l’acquirente che vuole valersi di tale facoltà deve comunque dare disdetta al conduttore rispettando il termine di preavviso previsto nel contratto stesso.

L’articolo 3 della legge sulle locazioni abitativa dispone che alla prima scadenza del contratto di locazione, qualora sia previsto il tacito rinnovo, il locatore può avvalersi della facoltà di diniego del rinnovo del dandone comunicazione al conduttore con preavviso di almeno sei mesi, quando il locatore intenda destinare l’immobile ad uso abitativo proprio, del coniuge, dei genitori, dei figli o dei parenti entro il secondo grado.

Quindi è necessaria in ogni caso una formale comunicazione di disdetta da parte del locatore: in caso di inadempimento del conduttore nell’osservare i termini contrattualmente previsti per la liberazione dell’immobile, il locatore può avviare la richiesta di sfratto esecutivo per inadempimento contrattuale.

Qualora il conduttore scegliesse di non lasciare l’appartamento locato, il locatore riuscirà ad ottenere la liberazione dell’immobile solo molto dopo la scadenza dei termini di disdetta, ed in più con ulteriore aggravio di spese legali.

In pratica, invece di alimentare con lucrose parcelle il reddito dei legali e dei consulenti tecnici d’ufficio, conviene che le parti trovino un accordo economico sui tempi di rilascio e sulla somma che possa essere sufficiente al conduttore per risarcire il proprio disagio di trovare una nuova sistemazione abitativa prima della scadenza contrattuale, e che, contestualmente, rappresenti per il locatore, una soluzione conveniente rispetto al tempo da perdere e al danaro necessario per ottenere uno sfratto esecutivo causa inadempimento del conduttore.

17 Aprile 2021 · Marzia Ciunfrini

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