Sostituzione di un mutuo ipotecario – Le spese da sostenere

Nel 2010 ho stipulato con la Banca un Mutuo Ipotecario di 110 mila euro (rinegoziato poi nel 2015): non avendo né allora né oggi una busta paga le garanzie fornite sono state il contratto di locazione del magazzino che ho in affitto con ipoteca su di esso e ipoteca sull’appartamento ereditato da mia mamma quando è venuta a mancare e nel quale tutt’ora vivo.

Volevo porre 2 quesiti:
1) Se essendo ipotecati entrambi gli immobili (casa e magazzino), le ipoteche sono da considerarsi 2 e non una sola?

2) Se con queste mie garanzie contratto di locazione più ipoteca posso domandare ad un altro Istituto di Credito la sostituzione del mutuo attuale) VERAMENTE ONEROSO!

Specifico che finora le rate (più di 80) sono state TUTTE REGOLARMENTE PAGATE!

Le ipoteche sono due, il che vuol dire che, in caso di inadempimento nel pagamento del mutuo, la banca creditrice può scegliere quale dei due immobili sottoporre ad espropriazione forzata e vendita all’asta: anche entrambi, qualora il presumibile ricavato dell’alienazione coattiva di uno solo di essi non dovesse condurre alla soddisfazione integrale del credito residuo azionato. Anche la vendita volontaria di ciascun immobile ipotecato comporterebbe l’estinzione preliminare del credito residuo garantito da ipoteca, con la corresponsione alla banca del capitale residuo (o, almeno, dell’importo ricavato dall’alienazione volontaria fino a capienza del capitale residuo).

Con la sostituzione del mutuo si procede innanzitutto all’estinzione del vecchio mutuo (e alla cancellazione delle relative ipoteche) con l’importo derivante dall’erogazione di uno nuovo prestito ipotecario (e, dunque, con la trascrizione di nuova/nuove ipoteca/ipoteche volontarie sui beni di proprietà del richiedente). La sostituzione comporta, in pratica, la chiusura del vecchio contratto e la stipula di un altro contratto eventualmente con diversa banca o finanziaria. Con la sostituzione il mutuatario fa fronte a tutti i costi di gestione della a pratica, pagando quindi le spese (anche notarili) di cancellazione e ritrascrizione ipotecaria, oneri di istruttoria e commissioni connesse alla concessione del nuovo mutuo.

Concludendo, anche a fronte di un nuovo mutuo di sostituzione concesso a tassi più vantaggiosi, la convenienza economica di una eventuale sostituzione va valutata con attenta ponderazione, in virtù dei maggiori costi fissi connessi all’operazione.

26 Giugno 2019 · Piero Ciottoli

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