Sono proprietario del 25% di una casa, il 75% e’ di mia mamma di 82 anni: ho fatto un riconoscimento di debito per 90.000 euro con scadenza dicembre 2023 ed ho una causa che sicuramente perdero’ e sarò debitore per la fine dell’anno 2022 per circa 80.000 euro.
La casa suddetta ha un mutuo di 120.000 euro, scadenza 2037, valore attuale della casa 280.000 euro
La mia idea: ho fatto fare una perizia asseverata, valore confermato 280.000 euro., ad un amico gliela vendo a 280.000 euro (ovviamente) cosi ripartiti, 160.000 euro piu’ mi paga il mutuo fino al 2037.
Domanda: se tra un anno, per la causa persa o per il 2023 per il riconoscimento di debito mi fanno la revocatoria, hanno possibilità di realizzo? se la mia mamma dovesse vivere non mi preoccuperei più di tanto in quanto fare una revocatoria per un 25% la vedo difficile ma se nel frattempo dovesse morire? grazie anticipatamente per la risposta.
Quasi impossibile che il giudice possa ammettere una richiesta di revocatoria di un atto di trasferimento di proprietà laddove il debitore è comproprietario minoritario, solo per un quarto dell’immobile.
Ma, se anche fosse, l’azione revocatoria risulterebbe inefficace per il creditore procedente considerando che:
– sull’immobile grava ipoteca a garanzia di un mutuo privilegiato residuo di 120 mila euro erogato dalla banca;
– dalla vendita all’asta il ricavo è sempre molto minore del valore commerciale dell’immobile;
– al debitore inadempiente spetterebbe solo il 25% del ricavo al netto del mutuo e delle spese di procedura.
Quindi, è senz’altro consigliabile la vendita dell’immobile con la genitrice ancora in vita.
Con il decesso della madre, il debitore diventerebbe proprietario dell’intero immobile e per i creditori risulterebbe più agevole ottenere la declaratoria di inefficacia di un eventuale atto di alienazione dell’immobile, anche se risulterebbe sempre difficile, per i creditori, puntare al rimborso integrale del credito vantato attraverso la vendita all’asta dell’immobile: dovrebbero accontentarsi di un rimborso parziale.
Piuttosto, effettuata la vendita con la genitrice in vita, il problema sarà quello di trasferire altrove (ad un terzo fiduciario) i proventi della transazione, con prelievi e versamenti periodici e frazionati.
Il debitore, infatti, deve sempre stare in guardia rispetto ad un incombente pignoramento del conto corrente.
12 Gennaio 2022 · Annapaola Ferri
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